業種別会計シリーズ　不動産業

目　　次

業種別会計シリーズ発刊にあたって
発刊にあたって
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凡　例

第1章　不動産業の概要 1
　第1節　不動産業とは 3
　　1　定　義 3
　　2　日本経済における不動産業の位置づけ 3
　　3　特　色 4
　　　　取扱商品が高価な資産である　4
　　　　長期にわたって使用できる　4
　　　　反復・継続しない取引であり、掛売りが少ない　5
　　　　取引に関連するさまざまな規制の存在　5
　　　　さまざまな不動産関連税制の存在　5
　　　　土地価格(地価)制度の存在　5
　　　　参入障壁が低い　6
　　　　不動産は棚卸資産にも、固定資産にも、有価証券にもなり得る　7
　　　　所有と経営の分離　7
　　　　政府の経済政策に利用されることが多い　7
　第2節　業態の紹介と業界動向 9
　　1　不動産販売業 10
　　2　不動産賃貸業 12
　　3　不動産流通業 13
　　4　不動産証券化・流動化 14
　第3節　沿革―歴史的背景から現在の状況 17
　第4節　規制・関連法令、管轄官庁 22
　　1　主な関連法規制 22
　　2　主な監督官庁 23
　第5節　IPOにおける留意点 24
　　1　不動産業のIPOの動向 24
　　2　不動産業のIPO減少の主な原因 25
　　3　不動産会社のIPOのための留意事項 25
　　　　ビジネスモデルの独自性　26
　　　　プロジェクト別業績管理　26
　　　　外注管理　27
　　　　コンプライアンス　27
　　　　反社会的勢力との関係排除　27
　　　　利益相反取引　27
　　　　従業員の不正を防止・発見するための内部統制　28
　　　　価格競争　28
　　　　回転率の改善　28
　　　　キャッシュ・フロー分析　28
　　　　決算の早期化　29
　　4　不動産投資法人(J-REIT)のIPOの置かれた状況 29
　　5　不動産投資法人(J-REIT)のIPOの留意事項 31
　　　　資産運用方針、財務戦略の決定　31
　　　　具体的な投資対象資産の決定、取得準備　31
　　　　組入資産の調達(増資、借入れ、投資法人債の発行)　31
　　6　今後IPOを目指す不動産会社が心がけるべき事項 31
　　　　消費者ニーズの把握　31
　　　　販売力の強化　32
　　　　外部環境分析の強化　32
　　　　資金調達力　32

第2章　不動産販売業 33
　第1節　不動産販売業とは 35
　第2節　不動産分譲業の特徴 37
　　1　同一の土地は存在しない 37
　　2　さまざまな法規制を受けること 37
　　3　長期にわたる開発期間 37
　　4　開発には多額の資金が必要 38
　　5　世帯数、世帯あたり人数により需要が変動 38
　　6　市場金利や税制などの政策の影響を受ける 38
　　7　引渡しが年度末に集中 39
　第3節　会計と内部統制 41
　　1　全社的統制に係る業界の特徴 41
　　　　経営者の意向および姿勢　41
　　　　組織構造　42
　　　　従業員の経験、能力　42
　　　　支出の管理　42
　　　　事業計画と進捗管理　43
　　　　現地、現物の管理　43
　　　　ITシステムの利用　44
　　2　不動産分譲業の主要な業務プロセス 44
　　　　用地の情報収集、買収　46
　　　　設計、造成、建築　49
　　　　販売活動、顧客との売買契約締結　51
　　　　引渡し　53
　　　　アフターサービス　55
　　3　主要な業務プロセスにおける会計処理 57
　　　　用地の取得に係る会計処理　57
　　　　土地造成、建築工事、近隣対策および支払利息の会計処理　62
　　　　販売活動に関連する会計処理　65
　　　　契約、手付金受領、引渡し、売上計上　73
　　　　収益認識および原価配分に係るその他の論点　80
　　4　不動産分譲業の特有な会計処理 91
　　　　販売用不動産の期末評価　91
　　　　保有目的の変更　97
　第4節　特殊な資金調達 99
　　1　ジョイント・ベンチャー(JV) 99
　　　　JVとは　99
　　　　JVを用いた不動産分譲事業の目的、特徴　99
　　　　JVを用いた事業の会計処理　100
　　2　不動産特定共同事業 101
　　　　不動産特定共同事業とは　101
　　　　不動産特定共同事業の目的　101
　　　　不動産特定共同事業者の会計処理　101
　　3　特別目的会社を利用した分譲業 102
　第5節　不動産販売業に係る税務 103
　　1　取得に係る税金 103
　　　　不動産取得税　103
　　　　登録免許税　104
　　2　開発に係る税金 105
　　　　固定資産税・都市計画税　105
　　3　分譲業における消費税等 106
　　　　販売収益に対する消費税等　106
　　　　工事代金に対する消費税等　106
　　　　仕入税額控除額の算定方法　106

第3章　不動産流通業 109
　第1節　不動産流通業とは 111
　第2節　不動産流通業の特徴 112
　　1　宅地建物取引業法の規制 112
　　2　不動産を保有しないノンアセット・ビジネス 112
　　3　低い参入障壁 113
　　4　顧客からの信頼が重要 113
　　5　情報が重要 113
　第3節　会計と内部統制 114
　　1　全社的統制に係る業界の特徴 114
　　　　経営者の意向および姿勢　114
　　　　組織構造～営業所等の管理～　115
　　　　予算の設定、実績のモニタリング　115
　　　　ITシステム　115
　　2　仲介業における主要な業務プロセス 116
　　　　開業準備　117
　　　　営業活動、媒介契約の締結　117
　　　　売主、買主間の売買契約締結および引渡し　118
　　3　仲介業における主要なプロセスにおける会計処理 120
　　　　開業準備の会計処理　121
　　　　営業活動、媒介契約締結時の会計処理　121
　　　　売買契約締結、引渡時の会計処理　122
　　4　仲介業の特有な会計処理 124
　　　　売上の純額計上、総額計上　124
　　5　販売代理業における主要な業務プロセス 125
　　　　業務受託　126
　　　　販売活動、売買契約締結　127
　　　　引渡し、預り金の精算　128
　　6　販売代理業における主要なプロセスにおける会計処理 129
　　　　販売業務の受託、受託契約の会計処理　130
　　　　販売活動および売買契約の締結の会計処理　130
　　　　引渡し、預り金の精算の会計処理　132

第4章　不動産賃貸業 137
　第1節　不動産賃貸業とは 139
　第2節　不動産賃貸業の特徴 140
　　1　多額の資金投資が必要 140
　　2　定型的な取引で長期的に投資回収 140
　　3　需給動向に左右される 141
　　4　立地条件が重要 141
　　5　物件の個別性が高い 142
　　6　賃借人の業績に左右される 142
　　7　財務内容が他の業種と大きく異なる傾向にある 142
　　8　取引に関してはさまざまな規制がある 143
　　9　参入が比較的容易である 143
　第3節　会計と内部統制 144
　　1　全社的統制に係る業界の特徴 144
　　　　さまざまな法規制に対する統制環境の整備　144
　　　　物件収支に関する適切なリスク評価と対応　145
　　　　統制活動の充実強化　145
　　　　継続的なモニタリングの設定　145
　　　　ITへの対応　146
　　2　不動産賃貸業の主要な業務プロセス 146
　　　　賃貸物件の取得　148
　　　　テナント獲得・契約締結　149
　　　　賃料収受・債権管理　151
　　　　原価集計・損益収支管理　154
　　　　契約終了・精算　157
　　3　主要な業務プロセスにおける会計処理 158
　　　　賃貸物件の取得の会計処理　159
　　　　テナント獲得・契約締結の会計処理　162
　　　　賃料収受・債権管理　163
　　　　原価集計・損益収支管理の会計処理　165
　　　　契約終了・精算の会計処理　166
　　4　不動産賃貸業特有の会計処理 166
　　　　リース取引と不動産賃貸借取引　166
　　　　フリーレントの会計処理　169
　　　　転貸(サブリース)の会計処理　171
　　　　不動産の保有目的の変更　172
　　　　販売目的で保有する賃貸不動産の減価償却について　175
　　　　特別目的会社を利用した取引(不動産の証券化)　176
　　　　賃貸物件についての減損会計の適用　176
　　　　保有しているビルを取り壊した場合の会計処理　178
　　　　賃貸等不動産の時価の開示　179
　　　　賃貸物件の資産除去債務について　187
　　　　土地の再評価　189
　第4節　特殊な資金調達 194
　　1　不動産特定共同事業 194
　第5節　不動産賃貸業に係る税務 196
　　1　不動産の取得の際に係る税金 196
　　2　不動産の保有の際に係る税金 196
　　　　固定資産税および都市計画税　197
　　　　特別土地保有税(市町村税)　199
　　　　地価税(国税)　199
　　3　ビルの賃貸とマンションの賃貸での消費税等の取扱いの違い　199
　　4　資産に係る控除対象外消費税額 200
　　5　賃貸不動産に係る会計上のファイナンス・リースと税務上の「リース取引」の違い　205
　　　　税務上のリース取引　205
　　　　税務上のリース取引の範囲から除かれる土地の賃貸借　206
　　　　「ファイナンス・リース」と「リース取引」の相違点　206
　　　　土地のリース取引と判定された場合の留意点　207

第5章　不動産の流動化・証券化 209
　第1節　不動産の流動化・証券化とは 211
　　1　流動化・証券化の2類型 211
　　2　不動産の流動化・証券化における主要なプレーヤー 212
　　　　事業体　212
　　　　不動産管理会社　216
　　　　オリジネーター　218
　　　　資金提供主体　218
　　　　一般社団法人等　219
　　　　事務受託会社　220
　　　　各種専門家(弁護士、会計士、税理士、鑑定士等)　220
　第2節　不動産の流動化・証券化の特徴 221
　　1　資産金融(アセット・ファイナンス) 221
　　2　倒産隔離 221
　　　　オリジネーターの倒産リスクとその排除　222
　　　　SPC自体の倒産リスクとその排除　222
　　3　税務上の導管性 223
　　4　金商法の影響 223
　　5　信託の利用 224
　　6　業務の分岐 225
　第3節　会計と内部統制 226
　　1　全社的統制に係る業界の特徴 226
　　　　評価範囲・評価単位の明確化　227
　　　　金融商品取引業者としての管理体制の充実　227
　　　　利益相反への対応　228
　　　　委託業務のモニタリング　229
　　　　従業員の雇用形態の傾向　229
　　2　流動化・証券化の主要な業務プロセス 230
　　　　AMフィー計上プロセス　231
　　　　賃貸損益計上プロセス　234
　　3　主要な業務プロセスにおける会計処理 237
　　　　AMフィー計上プロセス　237
　　　　賃貸損益計上プロセス　238
　　4　流動化・証券化特有の会計処理 238
　　　　SPC等の連結に係るルール　239
　　　　SPCを利用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計
　　　　処理　257
　　　　証券化商品の保有者の会計処理　267
　　　　REITの合併の会計処理　269
　　　　各規制法・計算規則等の規定　274
　　5　流動化・証券化特有の開示 274
　　　　SPC　274
　　　　REIT　276
　第4節　特殊な資金調達 279
　　1　ノンリコース・ローン 279
　　2　コベナンツ・ファイナンス 280
　　3　トランチング 280
　　4　ウォーター・フォール 281
　第5節　流動化・証券化に係る税務 282
　　1　導管性 282
　　　　租税特別措置法による規制　282
　　　　基本通達による規制　287
　　2　流通税 288
　　　　TMKとREITにおける特例　288
　　　　信託の取扱い　288
　　3　REITの合併の取扱い 289
　　　　適格合併の判定における共同事業要件の考え方の整理　289
　　　　負ののれんの取扱い　289

第6章　不動産評価について 293
　第1節　企業会計における時価評価の流れ 295
　第2節　公表指標による時価把握方法 297
　　1　公示価格 297
　　2　基準地標準価格 299
　　3　相続税路線価 299
　　4　固定資産税評価額 300
　第3節　不動産鑑定会社に時価評価を依頼する場合 302
　　1　鑑定評価書 302
　　　　算定される価格の種類　303
　　　　鑑定評価の条件　304
　　　　鑑定評価の依頼目的・条件と価格の種類との関連　304
　　　　価格時点および鑑定評価を行った年月日　305
　　　　鑑定評価額の決定理由の要旨　305
　　　　鑑定評価上の不明事項に係る取扱いおよび調査の範囲　306
　　　　不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係等　306
　　　　その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の氏名　307
　　2　調査報告書等 307
　　3　財務諸表のための価格調査を依頼する場合 309
　第4節　用途別不動産評価の方法 313
　　1　不動産評価手法の概説 313
　　　　原価法　314
　　　　取引事例比較法　316
　　　　収益還元法　318
　　2　用途別不動産評価手法の留意点 320
　　　　更地　320
　　　　オフィスビル　321
　　　　商業施設　323
　　　　マンション　324
　　　　ホテル　326
　　　　工場　329

第7章　国際財務報告基準(IFRS)における不動産の会計処理 331
　第1節　IFRSにおける不動産の分類と基準適用範囲 333
　第2節　不動産が複数の科目分類の要件に該当する場合 335
　　1　棚卸資産と投資不動産の区分 335
　　2　有形固定資産と投資不動産の区分(役務の提供) 336
　　3　有形固定資産と投資不動産の区分(複数の目的を有する不動産)　337
　第3節　不動産業に影響の大きい基準・論点 339
　　1　借入費用の取得原価算入(IAS23) 339
　　2　減価償却のコンポーネント・アプローチ(IAS16) 340
　　3　減損会計における1ステップ・アプローチと減損の戻入れ(IAS36) 341
　　4　投資不動産の公正価値モデル(IAS40) 343
　　　　公正価値とは　343
　　　　公正価値の算定　344
　　5　不動産のリース(IAS17) 345
　第4節　ムービングターゲットとしてのアドプション 347

第8章　不動産業の監査 349
　第1節　会計監査の種類 351
　　1　会計監査の目的 351
　　2　監査の種類 352
　　3　制度による分類 353
　　　　法定監査(法令等に基づく監査)　353
　　　　任意監査　354
　第2節　会社法監査 355
　　1　会社の機関 355
　　2　会社が作成すべき書類と会計監査 357
　第3節　金融商品取引法監査 358
　　1　財務諸表監査 358
　　2　内部統制監査 360
　　　　内部統制とは　360
　　　　内部統制監査　362
　　　　会社法における内部統制と監査　363
　第4節　内部監査 365
　　1　内部監査の定義 365
　　2　内部監査の機能 365
　　3　内部監査の実施 367
　第5節　不動産販売業に関する監査の着眼点 368
　第6節　不動産賃貸業に関する監査の着眼点 370
　第7節　不動産の流動化・証券化に関する監査の着眼点 372

第9章　不動産業の主な経営指標 375

参考文献　379
事項索引　383