弁護士・法務担当者のための　不動産・建設取引の法律実務

はしがき
凡例

第1 章 不動産の売買・賃貸借・媒介
第1　宅建業法による規制　 　
1　宅建業法とは　 　
（1）宅建業法の目的　 　
（2）開業規制と業務規制　 　
（3）民事上の効力　 　
2　宅地建物取引業とは　 　
Case　所有している遊休地を、宅地として区画割したうえで分譲販売する場合、宅建
業の免許を取得する必要があるのか。
（1）宅建業法上の定義　 　
ア　「宅地建物取引」の意義　 　
（ア）総論　(イ）「宅地」（ウ）「建物」（エ）「売買」（オ）「交換」　
（カ）「賃借」　(キ）「代理」（ク）「媒介」　
イ　「業として行うもの」及び「営（む）」の意義　 　
（ア）要件論　　（イ）「反復継続して行う意思」の解釈　　（ウ）「営利の目的」の解釈　
（2）Case へのあてはめ　 　
3　宅建業者と取引の態様　 　
（1）売買又は交換　 　
（2）代理　 　
（3）媒介　 　
4　開業規制（免許）　 　
（1）概説　 　
（2）免許の区分　 　
（3）免許の有効期間　 　
（4）免許の更新　 　
（5）免許の申請　 　
（6）免許の基準　 　
（7）免許換え　 　
（8）変更の届出　 　
（9）無免許営業の主体　 　
5　業務規制　 　
（1）概要　 　
（2）業務処理の原則（宅建31 条）　 　
（3）宅地建物取引士の設置（宅建31 条の3）　 　
（4）広告規制（宅建32 条～34 条）　 　
（5）他人物売買の制限（宅建33 条の2）　 　
（6）契約書作成義務（宅建34 条の2 第1 項、34 条の3）　 　
（7）契約内容の制限（宅建34 条の2 第3 項、34 条の3、37 条の2、38条、39 条、43 条、46 条1 項、2 項）　 　
（8）指定流通機構登録義務（宅建34 条の2 第5 項）　 　
（9）報告義務（宅建34 条の2 第8 項、9 項）　 　
（10）重要事項説明義務（宅建35 条）　 　
（11）契約締結時期の制限（宅建36 条）　 　
（12）契約締結後の書面交付義務（宅建37 条）　 　
（13）不当な履行遅延の禁止（宅建44 条）　 　
（14）守秘義務（宅建45 条）　 　
（15）業務に関する禁止事項（宅建47 条、47 条の2）　 　
（16）帳簿の備付け（宅建49 条）　 　
（17）標識の掲示等（宅建50 条1 項）　 　
6　監督処分・罰則　 　
Case　無免許で宅建業を営んだと判断される場合、どのような行政処分や罰則の適用を受ける可能性があるのか。
（1）監督処分　 　
ア　監督処分の種類　 　
（ア）指示処分（宅建65 条1 項、3 項）（イ）業務停止処分（宅建65 条2項、4 項）（ウ）免許取消処分（宅建66 条、67 条）　
イ　監督処分の処分基準・公表　 　
（2）罰則　 　
第2　不動産の売買　 　
1　不動産売買の取引の流れ　 　
（1）概説　 　
（2）一般的な取引の流れ　 　
ア　売買契約締結前　 　
（ア）仲介業者の選定（売主）（イ）物件の確認（買主）（ウ）契約交渉　
イ　売買契約締結日　 　
（ア）重要事項説明（イ）売買契約書の締結と37 条書面の交付（ウ）手付金の支払　
ウ　売買契約締結後　 　
（ア）登記申請手続書類の準備（売主）　　（イ）購入資金の調達（買主）　
エ　決済日　 　
（ア）売買の実行（売買代金の支払・所有権移転登記手続）　　（イ）仲介報酬の支払　
（3）新築分譲マンションの売買の流れ　 　
2　売買契約の成立段階　 　
（1）不動産売買契約の成立　 　
ア　売買契約成立の原則　 　
イ　不動産売買における契約成立の特徴　 　
（ア）概要　　（イ）裁判例の傾向　
（2）不動産売買における取引書類　 　
ア　概説　 　
イ　買付証明書・売渡承諾書　 　
（ア）買付証明書・売渡承諾書の概要（イ）買付証明書・売渡承諾書の性質　　（ウ）裁判例の傾向　
ウ　基本協定書・基本合意書　
（ア）基本協定書・基本合意書の概要（イ）基本協定書・基本合意書の性質　
エ　調印前の売買契約書案　 　
（3）デュー・ディリジェンス　 　
Case　旅館を建設して営業する目的で建設用地を探しているが、どのような点に留意して土地を取得すればよいか。
ア　デュー・ディリジェンスの概要　 　
イ　デュー・ディリジェンスの項目　 　
（4）売買契約書　 　
Case　不動産の売買契約書には、どのような事項を記載すればよいか。また、契約書を確認する際には、どのような点に留意する必要があるか。
ア　概説　 　
イ　一般的な条項例と解説　 　
（ア）売買の目的物及び売買代金（イ）売買対象面積（ウ）手付（エ）売主による表明保証
（オ）境界の明示（カ）売買代金の支払時期及びその方法（キ）所有権移転の時期（ク）引渡し
（ケ）所有権移転登記の申請（コ）物件状況の告知（サ）付帯設備の引渡し（シ）負担の消除
（ス）買主の義務履行の前提条件（セ）印紙代の負担　（ソ）公租・公課の負担
（タ）収益の帰属・負担金の分担（チ）手付解除（ツ）引渡し前の滅失・毀損
（テ）契約不適合を除く契約違反による解除（ト）反社会的勢力の排除（ナ）融資利用の場合
（ニ）契約不適合責任（ヌ）土壌汚染（ネ）容認事項（ノ）諸規約の承継　（ハ）協議事項（ヒ）訴訟管轄　
（5）売主が宅建業者の場合の規制
ア　売主の説明義務（宅建35 条）　 　
イ　37条書面の交付（宅建37 条）　 　
（ア）概要（イ）記載事項
ウ　他人物売買の制限（宅建33 条の2）
（ア）概要（イ）趣旨
エ　契約締結時期の制限（宅建36 条）
（ア）概要（イ）趣旨　
オ　損害賠償額の予定等の制限（宅建38 条）　
（ア）概要 (イ）趣旨　
カ　担保責任についての特約の制限（宅建40 条）
（ア）概要（イ）趣旨　
（6）契約交渉の不当破棄　 　
ア　契約自由の原則と例外　 　
イ　信義則上の注意義務違反　 　
ウ　裁判例の判断要素　
3　売主の説明義務　 　
（1）売主の説明義務（宅建35 条）　 　
ア　概要　
イ　説明事項　 　
ウ　説明方法　 　
エ　IT を活用した重要事項説明　 　
（2）契約締結上の過失　 　
4　手付　
（1）手付の法的性質　
ア　手付の種類　
イ　解約手付　 　
ウ　宅建業法39 条2 項の特例　 　
（2）履行の着手　 　
ア　着手の意義　 　
イ　不動産売買における最高裁判例　 　
ウ　裁判例の動向　
（ア）売主の履行の着手（イ）買主の履行の着手（ウ）売主・買主の双方の履行の着手
（3）宅建業法における手付額の制限（宅建39 条1 項）
（4）手付解除の方法　
ア　買主による手付解除　 　
イ　売主による手付解除　 　
（5）手付分割　 　
（6）手付解除の期限　 　
5　契約の実行（クロージング）　 　
（1）概説　
（2）クロージングの手続　 　
（3）クロージング条項　 　
（4）ポスト・クロージング　 　
6　土地売買の諸問題　 　
（1）境界確認・画定　 　
ア　地番と地図　 　
イ　筆界と所有権界　 　
ウ　境界確認　 　
エ　筆界特定制度　 　
オ　境界確定訴訟　 　
カ　土地家屋調査会ADR　 　
（2）土壌汚染　 　
ア　土壌汚染と契約不適合　 　
イ　土壌汚染対策法　 　
（3）土地上に不要な建物が存在する場合　 　
ア　概説　 　
イ　引渡し前に売主に建物を解体させ、更地の状態で引渡しを受ける方法　 　
ウ　建物が残った状態で土地の引渡しを受け、引渡しを受けた後に建物を解体して更地にする方法　
（4）建築条件付土地売買　 　
7　建物売買の諸問題　 　
（1）未完成物件の売買　 　
Case　A 社はマンションの分譲を計画しており、既に建築確認を受けているが、今後、計画変更による建築確認の予定がある。ただし、計画変更においては、個別の分譲対象
となる住戸の面積が変わるものではなく、柱の位置や大きさが少しずれる可能性があ…
ア　概説　
イ　宅建業法上の規制（宅建33 条、33 条の2、35 条1 項5 号、36 条）　 　
（ア）広告の開始時期の制限（宅建33 条)（イ）自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限（宅建33 条の2）
（ウ）重要事項説明（宅建35 条1 項5 号)（エ）契約締結等の時期の制限（宅建36 条）（オ）手付金等の保全（宅建41 条）
ウ　住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）における瑕疵担保責任の特則　
（ア）概要（イ）要件（ウ）担保責任の範囲　
（2）借地権付建物取得のリスク
ア　原状回復義務　 　
イ　建物の増改築　 　
ウ　定期借地　 　
（3）違反建物・既存不適格建築物　 　
ア　違反建築物　 　
（ア）売買における影響（イ）違反建築物を所有することの問題点
イ　既存不適格建築物　
（ア）既存不適格建築物に対する規制（イ）既存不適格建築物を所有することの問題点
8　契約の解除　
（1）クーリング・オフ　 　
ア　概要　 　
イ　趣旨　
ウ　クーリング・オフ制度の適用のない場所　 　
エ　クーリング・オフ制度による申込みの撤回等をすることができなくなる場合
オ　クーリング・オフ制度の対象となる取引　
カ　申込みの撤回等の方法、効果等　
（2）ローン特約　
ア　概要
イ　趣旨　
ウ　解除条件型と解除権留保型　
エ　解除期限と通知　
オ　融資が受けられなかったこと　
カ　宅建業法の規制　
9　売主の民事上の責任　 　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から建物を購入したところ、
半年後に地下室の床から20 cm のところまで水が溜まったため、内装を取り払わざるを得
なくなり、現在では鉄筋コンクリートの壁がむき出しの状態になっている。建物を購…
（1）法的構成　
（2）契約不適合責任　
ア　契約不適合責任に関する適用関係　
イ　民法上の契約不適合責任　
（ア）民法改正の影響（イ）瑕疵について（ウ）「隠れた」という要件の削除（エ）契約不適合責任の内容について
（オ）契約不適合責任の損害賠償の範囲（カ）責任期間　
ウ　商人間の売買契約における商法の適用
エ　宅建業法による特約の制限　
オ　消費者契約法による特約の制限　
カ　品確法による新築住宅の特例
キ　現状有姿売買　
（3）説明義務違反　
ア　位置付け　 　
（ア）説明義務（情報提供義務）について（イ）宅建業法上の説明義務と民事上の説明義務（ウ）説明義務と契約不適合責任について
イ　売主の説明義務違反　
（ア）契約締結前の説明義務（イ）売買契約締結後の説明義務
（4）売主の責任各論　
ア　土地の瑕疵　 　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 からマンション建設用地として
土地を購入したところ、後日、土地の地中から大量のコンクリートがらが発見された。
あらためて調査したところ、かつて本件土地上には売主Y1 が所有する工場が存在し…
（ア）地中埋設物・土壌汚染（イ）土地の造成・地盤・浸水リスク等の問題
イ　建物の瑕疵　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から、居住するために築5 年の
中古住宅を購入したところ、購入後、3 年経過した時点で本件住宅は建築基準法上の構
造基準を満たさない建物であり、また、2 階の一室の天井にあるシミが実は屋根から…
（ア）建物の安全性等について（イ）雨漏り等について
ウ　法令による制約（建築基準法違反）
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から5 年前に購入した土地付き
の中古住居について、老朽化していることもあり建て替えようと思って確認したところ、
実は住居の建っている土地の間口のうち一部が第三者の土地であったため道路と接す…
（ア）契約不適合責任（イ）説明義務
エ　心理的瑕疵
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から中古のマンションの一室を
購入したところ、購入から約半年後、マンションの隣人から約7 年前に本件マンション
のベランダから女子高生が転落して死亡した事実があることが判明した。なお、遺書…
（ア）自殺・殺人事件（イ）嫌悪施設
オ　環境的瑕疵（日照・眺望、騒音等）　
Case　買主X が、分譲業者Y から新築マンションを購入したところ、購入から約3 年
後に本件マンションの南側に商業ビルが建築され、日当たりと眺望が阻害されることに
なった。買主X としては、南向きのマンションで日当たりがよく、眺望も良好であっ…
（ア）契約不適合責任について（イ）説明責任について
10　紛争解決の流れ　
（1）交渉　
（2）調停・ADR　
（3）訴訟　 　
ア　総論　 　
イ　事件の審理の特徴（専門家の関与）
（ア）鑑定（イ）専門委員（ウ）付調停（調停手続）
第3　不動産の賃貸借　
1　借地借家法の適用　
（1）土地　 　
（2）建物　
2　土地賃貸借契約　
（1）類型　
ア　普通賃貸借と普通借地権　
イ　定期借地権　
（ア）一般定期借地権（イ）事業用定期借地権等（ウ）建物譲渡特約付借地権
ウ　一時使用目的の借地権　
（2）定期借地権の要件　 　
ア　一般定期借地権　 　
イ　事業用定期借地権等　
（ア）概要（イ）「専ら」事業の用に供する建物
3　建物賃貸借契約　
（1）類型　
ア　普通建物賃貸借　
イ　定期建物賃貸借　
ウ　一時使用目的の建物の賃貸借　
（2）定期建物賃貸借等の要件　
ア　定期建物賃貸借
イ　一時使用目的　
（3）サブリース　
ア　概説　
イ　家賃増減額請求権との関係　
ウ　賃貸借契約の終了と転借人の地位との関係
エ　「正当の事由」との関係　
4　民法改正の影響　
（1）更新後の契約への現民法の適用の有無　
（2）敷金　 　
（3）修繕義務・修繕権　
（4）一部滅失等による賃料の減額等　
（5）全部滅失等による賃貸借の終了　
（6）保証人の保護　
（7）個人根保証　 　
5　不動産賃貸借の取引の流れ　
（1）賃貸借契約締結前　 　
ア　仲介業者の選定（賃貸人）　
イ　物件の確認（賃借人）　
ウ　契約交渉　
（2）賃貸借契約締結日　
ア　重要事項説明　 　
イ　売買契約書の締結と37 条書面の交付　
6　賃貸借契約の成立段階　
（1）賃貸借契約の成立　 　
ア　賃貸借契約成立の原則　
イ　不動産賃貸借における契約成立の特徴　
（ア）概要（イ）宅建業者が関与する場合　
（2）賃貸借契約書　
Case　不動産の賃貸借契約書には、どのような事項を記載すればよいか。また、契約
書を確認する際には、どのような点に留意する必要があるか。
ア　概説　
イ　一般的な条項例と解説
（ア）賃貸借の目的物（イ）存続期間・更新（ウ）使用目的
（エ）賃料（オ）共益費（カ）消費税・地方消費税（キ）敷金　
（ク）修繕（ケ）原状の変更（コ）禁止又は制限される行為　
（サ）解約の申入れ・中途解約権（シ）契約の解除（ス）一部滅失等による賃料の減額等
（セ）全部滅失等による契約の終了（ソ）原状回復及び明渡し（タ）連帯保証
（3）契約交渉の不当破棄　
ア　契約締結上の過失　 　
イ　裁判例の判断要素　
7　賃貸人の民事上の責任　
（1）契約不適合責任　
ア　概説　
イ　他人物賃貸　
（2）説明義務違反　
ア　概説　 　
イ　心理的瑕疵　
Case　賃借人X が、仲介業者Y2 の仲介により賃貸人Y1 からマンションの一室を賃
借したところ、賃借から約半年後、マンションの隣人から約1 年前に本件マンションの
ベランダから女子高生が転落して死亡した事実があることが判明した。賃借人X とし…
ウ　商業施設　 　
Case　賃借人X は飲食店を営むものであるところ、大規模商業施設を運営するY から、
当該施設の飲食店舗用賃貸区画を賃借しないかと誘いを受けた。この際、賃貸人Y は当
該施設の売上げ等について説明することはなかったが、賃借人X は、当該施設は当然…
エ　建物の瑕疵　
オ　他人物賃貸　
8　契約中の問題　
（1）賃貸人の修繕義務　
Case　賃貸借している建物について、水道管の破裂により水漏れが発生した場合、賃
借人は、賃貸人に対して、修繕を請求することはできるか。仮に、賃貸人が修繕に応じ
てくれない場合、賃借人は、自ら業者に依頼して修繕を行ったうえで、その費用を賃…
ア　修繕義務が認められる要件　
（ア）修繕が必要であること（イ）修繕が可能であること（ウ）破損について賃借人に帰責事由が認められないこと　
イ　賃借人修繕特約の有効性
ウ　賃借人がとり得る手段　
（ア）修繕請求（イ）賃借人による修繕及び必要費償還請求（ウ）債務不履行に基づく損害賠償請求
（エ）賃料支払拒絶及び減額請求
（2）賃借人の保管義務・用法遵守義務　
Case　①賃貸借している建物について、賃借人の過失による火災が発生し、建物が毀
損したため、同建物の使用を継続することができなくなってしまった。修繕工事に長期
間を要することになったが、賃貸人から賃借人に対して、損害賠償を請求することは…
ア　保管義務・用法遵守義務違反の態様　
（ア）保管義務違反（イ）用法遵守義務違反
イ　賃貸人がとり得る手段　
（ア）損害賠償（イ）解除
（3）賃貸人たる地位の移転　
Case　X は賃貸マンションに居住しているが、住んでいるマンションがB1 社に譲渡
されたというビラが配られた。そこには、以後、マンションの管理業務はB2 社に委託
すること、賃料はB2 社の口座に振り込んでほしい旨が書かれていた。どちらもX が…
ア　賃貸人たる地位移転の効力発生要件・対抗要件　
（ア）要件（イ）賃借人に対する対抗要件
イ　賃貸人たる地位移転の効果　
（ア）賃貸人による請求（イ）賃借人による請求
（4）賃借権の譲渡・転貸借　
Case　A1 は、ビルの一室を賃借してアパレル店を営業しているが、その店を賃借権付
きで友人A2 に譲渡することを考えている。A2 が、営業を引き継ぐにあたり、賃借権
についてどのような問題があるか。また、A1 が大家B に入れている敷金を、A2 が…
ア　賃借権譲渡・転貸の要件
（ア）賃借権譲渡・転貸の意義（イ）要件
イ　賃貸借譲渡・転貸の効果　
（ア）適法な賃借権譲渡（イ）適法な転貸借　
ウ　無承諾の譲渡・転貸の効果
（ア）賃貸人と原賃借人の関係（イ）賃借人と譲受人又は転貸借人の関係　
（5）賃料増減額請求
Case　Y はビルの一室を借りて土産物屋を経営しているが、最近ビルのオーナーX か
ら、近隣の店舗の賃料が増加傾向にあることを理由に賃料の増額を求められた。適正な
賃料はどのようにして決まるのか。
ア　法的根拠及びその趣旨　
イ　法的性質、要件、行使方法　
（ア）法的性質（イ）要件（ウ）行使方法
ウ　賃料に関する特約の有効性について
（ア）増額特約（イ）不増額特約（ウ）不減額特約
エ　相当賃料の算定について　
（ア）利回り方式（イ）スライド方式（ウ）賃貸事例比較方式
（エ）差額配分方式
オ　賃料増減額請求と裁判手続
（ア）調停前置主義（イ）訴訟における審理について
9　契約終了時の問題
（1）原状回復義務　
ア　賃借人の返還義務（原状回復義務）
イ　建物の賃貸借の原状回復
（ア）通常損耗（イ）通常損耗を超える汚損・損傷（ウ）賃借人負担となる修理・交換の範囲と負担割合
ウ　通常損耗補修の特約　
（2）敷金等　
ア　敷金・保証金・権利金・礼金の意義　
（ア）敷金（イ）保証金（ウ）権利金・礼金
イ　金銭の性質に関する紛争
（ア）敷金性が一部肯定された事案（イ）敷金性が否定された事案
ウ　保証金の償却・敷引に関する紛争　
（3）更新料　
ア　意義　
イ　更新料特約の有効性　
ウ　更新料の不払い　
エ　更新料の合意がない場合　 　
オ　法定更新の場合　
（4）更新拒絶・解約申入れ　
ア　借地の更新拒絶・解約申入れ　
イ　建物の更新拒絶・解約申入れ　
（5）債務不履行に基づく契約解除　
ア　信頼関係破壊の法理　
イ　信頼関係破壊の考慮要素　
ウ　催告の要否　
エ　無催告解除特約　
オ　賃料不払いを理由とする解除　
カ　保管義務・用法遵守義務違反を理由とする解除
キ　無断譲渡・無断転貸を理由とする解除　
（6）中途解約と違約金条項　
ア　中途解約に伴う違約金条項を定める必要性　
イ　公序良俗に反し無効とされる場合　
（7）賃借人の死亡　
ア　借地権の承継　
イ　借家権の承継　
（ア）相続人が存在しない場合（イ）相続人が存在する場合
（8）立退料
ア　借地の立退料
（ア）借地の立退料の一般的な算定方法（イ）立退料の申出の時期（ウ）立退料の増減
イ　借家の立退料　
（ア）借家の立退料の一般的な算定方法（イ）立退料の相場について
10　借地非訟　
（1）借地非訟事件手続法について　
ア　手続の概要　
（ア）制度趣旨と対象事件（イ）管轄（ウ）手続代理人
（エ）申立て（オ）審理（カ）鑑定委員会（キ）和解及び調停
（ク）裁判とその効力（ケ）即時抗告
イ　増改築に係る代諾許可の裁判　
（ア）当事者（イ）申立ての趣旨（ウ）形式的要件（エ）実質的要件
（オ）裁判所の考慮すべき事情（カ）付随的裁判（キ）主文　
ウ　更新後の再築許可の裁判　
（ア）当事者（イ）申立ての趣旨（ウ）形式的要件（エ）実質的要件
（オ）裁判所の考慮すべき事情（カ）付随的裁判（キ）主文　
エ　土地賃借権譲渡・転貸に係る代諾許可の裁判　
（ア）当事者（イ）申立ての時期（ウ）申立ての趣旨（エ）形式的要件
（オ）裁判所の考慮すべき事情（カ）付随的裁判（キ）主文　
11　明渡請求手続
（1）賃貸借契約の終了　
（2）民事保全手続　 　
ア　民事保全手続の必要性　
イ　占有移転禁止の仮処分　
（ア）保全命令の申立て（イ）保全命令の審理（ウ）担保（エ）決定（保全命令）
（オ）仮処分執行の方法（カ）仮処分執行の効力　
（3）不動産明渡請求訴訟
ア　訴訟物　
イ　要件事実　
ウ　訴訟の相手方の特定　
（4）強制執行　 　
ア　債務名義　 　
イ　執行文　 　
ウ　執行機関による強制執行　
第4　媒介　
1　媒介契約　
（1）媒介契約の内容　
ア　媒介の意義
イ　法的性質　
ウ　媒介契約・媒介取引の形態　
エ　指定流通機構
（2）宅建業法による媒介契約に関する規制（宅建業法上の宅建業者の義務）
ア　媒介契約締結時の書面交付義務　
イ　価格の算定根拠の説明義務　
ウ　専任媒介契約の場合の契約期間の制限　
エ　専任媒介契約の場合の指定流通機構への登録・通知及び依頼者への登録証明書交付義務　
オ　依頼者への報告義務　
カ　重要事項説明義務　
（ア）概要（イ）説明の程度・内容
キ　媒介に係る契約成立時の書面交付義務　
（ア）売買又は交換に関する契約が成立した場合（イ）貸借に関する契約が成立した場合
（3）媒介契約上の宅建業者の義務　
ア　誠実義務・善管注意義務　
イ　業務処理状況の報告義務　 　
ウ　引渡事務の補助義務　 　
（4）媒介契約上の委任者の義務　
ア　報酬支払義務　
（ア）概説（イ）直接取引を行った場合の報酬支払義務
イ　違約金支払義務　
ウ　費用支払義務　
エ　通知義務　
2　媒介報酬　 　
Case　賃貸の仲介を依頼して仲介手数料として賃料2 か月分を支払った。仲介手数料
が高く設定されているように感じるが、仲介手数料に法令上の制限はないか。
（1）報酬請求の法的構成　
（2）宅建業法による規制　
ア　売買又は交換の媒介　
イ　売買又は交換の代理　
ウ　貸借の媒介　
エ　賃借の代理　
オ　特例　
カ　報酬受領の禁止
キ　報酬告示違反の効果　
（3）媒介契約書がない場合　
（4）直接取引と報酬請求権　
（5）売買契約の解除と報酬請求権　
（6）媒介行為の瑕疵と報酬請求権　
3　仲介業者の調査・説明義務　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から建物を購入したところ、半
年後に地下室の床から20 cm のところまで水が溜まったため、内装を取り払わざるを得
なくなり、現在では鉄筋コンクリートの壁がむき出しの状態になっている。建物を購…
（1）法的構成　
（2）調査・説明義務　
ア　業務上の注意義務・善管注意義務　
（ア）依頼者に対する注意義務（イ）非依頼者に対する注意義務
イ　宅建業法上の義務
（ア）信義誠実義務（イ）重要事項説明義務（ウ）故意による重要な事実の不告知・不実告知の禁止
ウ　宅建業法上の説明義務違反と私法上の効力　
（3）各論　
ア　取引当事者の同一性、代理権限・処分権限
Case　買主X が、宅建業者Y1 の仲介によりY2 所有の土地を購入し、自称Y2 に内金
を支払ったところ、後日、自称Y2 は別人のY3 であることが判明した。買主X として
は、宅建業者Y1 又はY2 に対して法的責任を追及したいと考えているが、宅建業者…
（ア）取引当事者の同一性（イ）代理権限
イ　取引物件・権利関係　
Case　賃借人X が、仲介業者Y2 の媒介により、賃貸人Y1 から店舗建物を賃借した
ところ、本件店舗建物の所有権は、賃貸借契約締結前に、賃貸人Y1 から第三者である
Z に移転されていた。賃借人X としては賃貸人Y1 又は仲介業者Y2 に対して法的責…
ウ　土地の瑕疵　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により工場用の敷地として売主Y1 から土地を
購入したところ、後日、土地の中から大量のがれき類等の産業廃棄物が発見された。買
主X としては、売主Y1 又は仲介業者Y2 に対して法的責任を追及したいと考えてい…
エ　建物の瑕疵　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から居住用の土地建物を購入し
たところ、引渡しを受けた後、本件建物に白アリ被害があることを発見した。買主X が
より調査した結果、白アリ被害により本件建物の耐震性能の評定値は0.25 であり、倒…
オ　法令上の制限　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から5 年前に購入した土地付き
の中古住居について、老朽化していることもあり建て替えようと思って確認したところ、
本件土地が接道要件を満たしておらず、建築基準法上、再建築が不可能であることが…
（ア）建築基準法（イ）宅地造成等規制法（ウ）都市計画法（エ）指導要綱・行政指導
カ　心理的瑕疵　
Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から戸建てマイホーム用地とし
て本件土地を購入したところ、後日、20 年前に本件土地の元所有者A の内縁の妻が息
子に殺害されて山中に埋められ、またA の娘が本件土地上の建物2 階ベランダで自…
（ア）自殺（イ）近隣居住者
キ　環境的瑕疵（日照・眺望、騒音等）
Case　買主X は、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から居住用建物の敷地として本
件土地を購入した。その際、買主X は、仲介業者Y2 に対して、自宅の庭で野菜を栽培
する予定であることを話していた。ところが、買主X が自宅を新築した後、本件土地…
ク　その他　
（ア）建築確認の有無、建築確認の内容の説明、検査済証の有無（イ）用途変更手続の要否　
第5　不動産の共有　
1　共有不動産　
Case　共有となっている不動産はどのようにして使用することができるか。また、共有持分の処分等はどのように行うことになるか。
（1）性質　
（2）共有不動産の賃貸借
ア　意思決定　
（ア）共有物の変更・処分、管理、保存の意義（イ）共同不動産賃貸借の性質（ウ）賃貸借契約の解除
イ　収益分配　
（3）共有不動産の経費分担　
ア　管理費用、その他の負担（民法253 条1 項）　
イ　（共有）持分買取権　
（4）共有によるトラブルの解消　
2　共有物分割　
Case　兄、弟で不動産を共有しているが、不動産の使用方法について対立することが
多くなり、不動産を分割したいと思っている。共有物の分割方法にはどのようなものが
あるか。
（1）分割方法　
ア　現物分割　
（ア）意義（イ）類型
イ　代金分割
（ア）意義（イ）代金分割の種類
ウ　価格賠償　
（ア）意義（イ）全面的価格賠償の可否
（2）手続の種類
ア　共有物分割協議
イ　民事調停
（ア）民事調停の手続（イ）共有物分割手続としての民事調停の有用性
ウ　共有物分割訴訟　
（3）共有物分割訴訟　
ア　当事者の決定　
イ　共有物分割請求と対抗関係（当事者の特定）　
ウ　相続の際の当事者の特定
（4）持分割合の扱い　
（5）処分禁止の仮処分　
3　共有持分の放棄　
第6　区分所有権　
1　区分所有権の必要性　
2　区分所有法の沿革　
3　区分所有法の基本構造　
（1）専有部分と共用部分　
ア　専有部分　
イ　共用部分　
ウ　専有部分と共用部分の区別が問題となるケース　
（ア）給排水管（イ）駐車場（ウ）管理人室（エ）バルコニー　
（2）敷地利用権　
（3）利用に関する規制　
ア　専有部分　
イ　共用部分　 　
（4）処分・変更に関する規制　
ア　専有部分　
イ　共用部分　
4　団体的処理　
（1）団体（管理組合）　
ア　根拠規定　 　
イ　管理組合制度の趣旨　 　
ウ　法人化　
エ　法人格を有しない管理組合の能力　
（2）管理者　
ア　管理者の選任及び解任　
イ　管理者となる主体　
ウ　管理者の権限　 　
（ア）共用部分等の保存行為（イ）集会決議の実行（ウ）規約で管理者の職務と定められた事項
（エ）区分所有法により特に定められた権限　
（3）規約
ア　規約で定める事項　
イ　効力の範囲　
ウ　制定の手続　
（4）集会　
ア　集会の権限　
イ　手続及び決議の効力　
ウ　区分所有権の共有の場合　
第7　不動産証券化
1　不動産証券化とは　
Case　不動産の証券化という言葉を耳にすることがあるが、「証券化」とはどういう意味なのか。また、不動産を「証券化」すると、何が変わるのか。
（1）証券化の定義　
（2）証券化の特性　
ア　取引単位の小口化　
イ　流動性の向上　
ウ　リスクの多様化　
エ　実物資産から金融資産へ　
2　不動産証券化の意義　
Case　当社は自社ビルを保有しているが、不動産に抵当権を設定して金融機関から融資を受けるのと、不動産を証券化して資金調達をするのでは、何が異なるのか。
（1）コーポレートファイナンスとアセットファイナンス
（2）アセットファイナンスによる資金調達のメリット
ア　コーポレートファイナンスとの比較　
イ　通常の不動産売却との比較
Case　自社ビルを売却して資金調達をするということだが、売却後は自社ビルを利用することができなくなってしまわないのか。
3　不動産証券化の仕組み　
（1）SPV を用いる目的　
（2）倒産隔離　
ア　オリジネーターからの倒産隔離　
イ　SPV の倒産隔離　
（3）二重課税の回避　
（4）一般的なスキーム
Case　SPV はどのような法形式のものが使われているのか。よく使われているSPV と、それを用いたスキームはどのようなものがあるのか。
ア　概説　 　
イ　GK─TK スキーム　
（ア）概要（イ）GK─TK スキームのメリット（ウ）GK─TK スキームのデメリット（エ）倒産隔離
（オ）二重課税の回避（カ）不動産取得税・登録免許税（キ）許認可等
ウ　TMK スキーム　
（ア）概要（イ）TMK スキームのメリット（ウ）TMK スキームのデメリット（エ）倒産隔離
（オ）二重課税の回避（カ）不動産流通税・登録免許税（キ）許認可等
エ　不動産投資信託（REIT）　
（ア）概要（イ）REIT の特徴（ウ）倒産隔離（エ）二重課税の回避（オ）不動産取得税・登録免許税
4　不動産証券化と不動産特定共同事業法　
（1）概説
（2）不動産特定共同事業　
ア　不動産特定共同事業契約（不特2 条3 項）
イ　不動産特定共同事業（不特2 条4 項）
（3）特例事業（不特2 条8 項）
ア　特例事業の要件　
イ　SPV による特例事業　
ウ　特例事業とGK─TK スキーム　
5　不動産証券化における弁護士の役割　
Case　不動産の証券化において、弁護士はどのような役割を果たすのか。
（1）概説　
（2）作成する契約書等　
ア　GK─TK スキーム　
イ　TMK スキーム
　
第2 章 不動産開発
第1　都市計画法の規制　
1　都市計画区域、準都市計画区域、市街化区域、市街化調整区域　
2　地域地区　
3　都市施設（都計11 条）　
4　地区計画（都計12 条の5）　 　
5　都市計画の決定手続（都計15 条）　 　
6　開発許可　
（1）開発許可とは　
（2）開発許可が不要となる場合（都計29 条1 項但書各号）　
（3）開発許可を受けた区域内における建築の制限　
（4）市街化調整区域で開発行為をしない場合における建築の制限
（5）開発許可、建築許可と建築確認　
7　都市計画事業と建築制限　
（1）都市計画事業とは　
（2）都市計画事業の流れ　
（3）各段階の建築制限　 　
ア　都市計画決定の告示の後の建築制限　
イ　都市計画事業の認可又は承認の告示があった後の建築制限　
ウ　都市計画事業の都市計画決定に先立ち市街地開発事業等予定区域が指定される場合
第2　建物に関する諸問題　
1　建築の自由とその制限
2　建築規制の概要　
（1）建築基準法　
ア　建築基準法の概要　
イ　集団規定と単体規定　
ウ　建築確認　
エ　用途制限・建蔽率・容積率　
オ　接道要件　
3　既存建物の法適合性に関する問題点　
（1）法適合性と現行法適合性　
（2）違法建物に関する法的リスク　
ア　建物の売買におけるリスク　
イ　建物の賃貸におけるリスク　
ウ　建物の増築、用途変更にあたってのリスク　
（3）国交省による検査済証のない建物に係る建築基準法適合状況調査のためのガイドライン　
4　既存不適格建物に係る工作物責任に関する問題　
（1）耐震改修促進法による耐震診断の義務付け及び耐震診断結果の公表　
（2）民法の工作物責任への影響　
ア　民法717 条の工作物責任　
イ　耐震基準の厳格化と瑕疵　
ウ　耐震診断結果の公表と瑕疵　 　
エ　行政法上の改修義務と民事上の改修義務の乖離　
オ　賃貸人の修繕義務との関係　
5　民泊へのコンバージョンの問題　
（1）旅館業法、特区民泊、住宅宿泊事業の違い　
（2）用途変更に関する建築基準法改正　
ア　用途変更の建築確認申請を要する場合の条件緩和　
イ　耐火建築物としなければならない場合の条件緩和
（3）用途変更の場合の遡及適用　
（4）用途変更の建築確認の手続　
第3　近隣紛争　
1　はじめに　
2　建築確認取消しの審査請求、建築確認の取消訴訟　
（1）建築確認取消しの審査請求、建築確認取消訴訟の提起　
（2）審査請求人適格、原告適格　
（3）建築確認取消しの審査請求、取消訴訟の判断　
（4）建築工事完了と訴えの利益　
3　総合設計許可の取消訴訟　
（1）総合設計制度とは　
（2）総合設計許可制度の確認的運用　
（3）総合設計許可の取消訴訟　
4　緩和型地区計画の取消しを争う訴訟　
5　民事訴訟による建築工事の差止請求　 　
第4　土地区画整理　
1　土地区画整理事業とは　
2　土地区画整理事業の施行者　
3　土地区画整理事業の流れ　
（1）手続の流れ　
（2）事業計画　
（3）換地計画　
（4）仮換地の指定　
（5）移転・補償　
（6）換地処分　
第5　市街地再開発　
1　市街地再開発事業とは　
2　市街地再開発事業と土地区画整理事業の比較　
3　第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業　
4　市街地再開発事業の施行者　
5　権利変換の種類
6　市街地再開発事業の手続　
Case　A 社は市街地再開発準備組合に参加し組合員となっているが、権利変換計画が
A 社の要望と合致しないため、準備組合から脱退したいと考えている。A 社は準備組合
から脱退することが可能か。脱退した場合、どのようになるのか。
（1）手続の流れ　
（2）組合の設立認可　
（3）地区外転出の申出　 　
（4）補償金の支払
Case　A は権利変換を受けずに転出することとし、再開発組合の事務局と補償金の額
について協議している。同事務局から、補償金の提示がなされたが、A の望む補償額よ
りもかなり低い額であったため、金額を争いたいと考えているが、どのような方法が…
（5）権利変換　
（6）土地の明渡しの請求　
（7）工事の実施・完了　
（8）組合の解散・清算　
7　民間事業者による事業の推進　
（1）参加組合員制度　
（2）デベロッパーによる業務代行
　
第3 章 設計・監理
第1　設計・監理業務　
1　設計・監理業務　
（1）建築士法・建築基準法上の意義　
（2）設計業務の内容　
ア　基本設計　
イ　実施設計　 　
ウ　工事施工段階で設計者が行うことに合理性がある実施設計に関する標準業務　
エ　設計に関する標準業務に付随して実施される業務
（3）監理業務の内容　
ア　工事監理に関する標準業務　
イ　その他の監理業務　
ウ　工事監理に関する標準業務に付随して実施される業務　
2　「設計」・「工事監理」に関する建築士法上の規制　 　
（1）設計業務に関する建築士法上の建築士の義務　
（2）監理業務上の建築士の義務　
（3）建築事務所の開設者の義務　
3　設計業務委託契約・監理業務委託契約　
Case　これから締結する予定の設計契約において、設計変更による報酬額の増減や業務の実施期間の変更が予想されるが、契約書でどのように規定するべきか。
（1）設計契約・監理契約の締結　
（2）法的性質
（3）「四会連合協定建築設計・監理等業務委託契約約款」　
（4）契約書の内容
ア　交付書面の法定記載事項（一部。建築士24 条の8、22 条の3 の3第1 項、建築士則22 条の3、17 条の38 等。）
イ　契約書作成上の留意点　
ウ　建築物・内装の意匠に関する規定　
4　報酬の決定
（1）業務報酬基準について
（2）実費加算方法　
（3）略算方法　
第2　設計・監理業務に関する民事上の紛争　
1　総論　
（1）設計者の建築主に対する請求　
（2）建築主の設計者に対する請求　
（3）工事監理者の建築主に対する請求
（4）建築主の工事監理者に対する請求　
2　設計業務に関する紛争　
（1）報酬額に関する紛争　
Case　予算超過の可能性を伝えたにもかかわらず、建築主が建物のデザインや仕様の
変更を強く希望したため、設計の変更を重ねていたところ、工事代金が予算を大幅に超
える結果となり、建築主が契約解除を主張している。これまで予算に配慮しながら建…
ア　報酬額の明示的な合意がない場合　
イ　設計提案を繰り返したが設計契約に至らなかった場合　
ウ　設計業務が途中で終了した場合の報酬額
（ア）設計者が報酬を請求できる範囲（イ）予算超過を理由として建築主が契約解除・解約を主張する場合（ウ）出来高の算定
（2）設計図書に関する紛争
Case　建築主の要望どおりに設計図面を作成したが、建築主が基本的な仕様等を迷っ
ていたため、何度も図面を作り直した。その結果、設計業務の終了が契約上の実施期間
から遅れ、建築主に損害が生じたとして、建築主から損害賠償を請求された。設計者…
ア　設計に不備（設計上の瑕疵）があった場合
（ア）合意違反型の設計上の瑕疵（イ）不具合事象型の設計上の瑕疵（ウ）法令違反型の設計上の瑕疵
イ　設計業務の完了が遅れた場合　
（ア）建築主による損害賠償請求（イ）設計者の帰責事由の有無
ウ　設計図書が無断転用された場合
3　監理業務に関する紛争　
Case　工事監理者として工事の状況を確認していたところ、設計意図に反している箇
所があったため、建築主と施工者に報告し、三者間で協議をした。その結果、建築主が
現状の施工に納得したため是正指示をしなかったが、工事終了後になって、建築主は…
（1）工事状況の確認に関する紛争
（2）是正指示に関する紛争
　
第4 章 建設請負
第1　建設業許可制度の概要　
1　建設業法の目的と適用範囲　
Case　建物の保守・点検作業や消耗品の交換作業、機器の設置作業、又はイベント展
示ブースの設営も、建設業法上の建設工事に該当し、請け負う場合には建設業許可を取
得する必要があるのか。
（1）建設業法の目的　
（2）建設業法の適用範囲　
ア　概説
イ　Case について
2　建設業許可制度
（1）許可制度　
（2）大臣許可と知事許可　
Case　①どのような場合に国土交通大臣許可が必要となるのか。都道府県知事許可し
か受けていない場合でも、県外で建設工事を行うことはできるのか。②営業所として届
出をしていない事務所で、営業活動を行うことは認められるか。
ア　概説　
イ　Case について　
（3）一般建設業と特定建設業　
Case　①発注者から元請けした工事について、元請業者が一次下請業者に対して下請
発注する場合、どのような場合に特定建設業許可が必要となるのか。一次下請業者が二
次下請業者に対して再下請発注する場合にも、特定建設業許可が必要となるのか。②…
ア　概説　
イ　Case について
（4）建設業許可の業種区分　
Case　①「土木一式工事」及び「建築一式工事」の一式工事の許可を受けていれば、
27 ある「専門工事」についても全て請け負うことができるのか。②受注した「建築一式
工事」の中に、許可を受けていない専門工事が含まれている場合、どのように施工す…
ア　一式工事と専門工事　
イ　必要な許可業種　
（ア）業種判断の必要性（イ）業種判断の方法
ウ　許可を受けていない専門工事　
エ　Case について
（5）建設業許可の要件　
ア　経営業務管理責任者等の設置　
Case　①法人の常勤役員に建設業の経営業務の管理責任者としての経験がなければ、
建設業許可を取得することは認められないか。②建設業の担当役員が、週2、3 日しか
出社せず、社内に自席も持たず、自社の建設業の実務に関わっていない状態の場合で…
（ア）経営業務管理責任者等の要件（イ）常勤の役員（ウ）Case について
イ　営業所専任技術者の設置
Case　①専任技術者には、どのような資格や経験が求められるのか。②経営業務管理
責任者と営業所専任技術者の兼務は可能か。③営業所専任技術者と主任技術者・監理技
術者の兼務は可能か。
（ア）営業所専任技術者の役割と資格（イ）専任要件（ウ）Case について
ウ　財産的基礎又は金銭的信用　
（ア）財産的基礎等の基準（イ）財産的基礎等の判断基準時
エ　欠格要件　
（ア）欠格要件の内容（イ）刑罰を理由とする欠格要件
（6）許可の適用除外
ア　軽微な建設工事　
Case　①「軽微な建設工事」のみを受注する場合は建設業許可が不要とされるが、「軽
微な建設工事」とはどのような場合をいうのか。②「軽微な建設工事」に該当するか否
かを判断するにあたって基準とされる請負代金の額について、工事を分割した場合や…
イ　附帯工事
第2　技術者制度
1　建設業法における技術者制度　
（1）主任技術者・監理技術者の役割　 　
（2）主任技術者と監理技術者の職務
2　現場技術者の配置　
（1）主任技術者と監理技術者の配置　
Case　①当初、下請契約金額の合計を3,000 万円と予定して工事を開始したものの、
その後の事情変動により工事途中で下請契約金額の合計が5,000 万円になった場合、監
理技術者の配置が必要となるか。②主任技術者・監理技術者の途中交代は、どのよう…
ア　主任技術者と監理技術者の配置　
イ　主任技術者と監理技術者の交代
（ア）主任技術者と監理技術者の交代（イ）主任技術者から監理技術者への交代（ウ）Case について
（2）専門技術者の配置（建設26 条の2）　
（3）現場代理人　
（4）営業所専任技術者と主任技術者・監理技術者の兼務
（5）専門工事一括管理施工制度　
3　専任が必要となる場合　
Case　①主任技術者・監理技術者の専任が求められる建設工事とはどのような工事を
いうのか。専任の基準とされる請負代金額には、注文者から提供された材料等の価格、
消費税及び地方消費税は含まれるか。②専任が求められる場合、常勤しなければいけ…
（1）専任が必要となる工事
（2）専任とは　
（3）専任を要する期間　
ア　元請工事の場合　
イ　工場製作のみが稼働している場合
ウ　下請工事の場合
（4）例外的に兼務が認められる場合　
ア　密接な関連のある2 以上の工事の兼任　
イ　監理技術者の専任緩和　
4　直接的かつ恒常的雇用関係
Case　①出向者や派遣社員を主任技術者・監理技術者として配置することはできるか。
②親会社から連結子会社に対する出向社員の場合であっても、主任技術者・監理技術者
として配置することはできないか。
（1）雇用関係　
（2）直接的雇用関係　
（3）恒常的雇用関係　 　
第3　請負契約の適正化　
1　請負契約の適正化　
（1）建設工事の請負契約とは
（2）ガイドラインの適用関係
2　見積条件の提示　
Case　①請負契約を締結する場合に請負人に、工事の内容を具体的に説明することな
く、口頭で見積りの依頼を行うことは認められるか。②請負人に明日までに見積りを依
頼することは認められるか。
（1）見積条件の提示等（建設20 条3 項、20 条の2）　
ア　工事の具体的内容の提示
イ　書面提示　
（2）適正な見積期間（建設令6 条）　
3　書面による契約締結　
（1）当初契約　
Case　①請負契約を口頭で締結することは認められるか。②請負契約について、注文
書・請書をFAX でやり取りして締結しているが特に問題はないか。
ア　請負契約の原則・内容　
イ　契約書に記載すべき事項　
ウ　契約内容の公平性
エ　一定規模以上の解体工事等の場合
オ　契約書の形態と要件
（ア）基本契約書を交わし、注文書・請書を交換する方法 （イ）注文書及び請書の交換のみによる方法
（2）追加工事等に伴う追加・変更契約
ア　書面による契約変更
イ　追加工事等の内容が直ちに確定できない場合の対応　
ウ　元請負人が合理的な理由なく下請工事の契約変更に応じない場合
エ　追加工事等の費用負担を請負人に強いる場合　
（3）工期変更に伴う変更契約
ア　工期変更についても書面による契約変更が必要　
イ　変更後の工期が直ちに確定できない場合の対応　
ウ　工期の変更に伴う増加費用の負担　
4　不当に低い請負代金の禁止　
Case　取引上の地位を不当に利用して、「通常必要と認められる原価」に満たない請負
代金額とすることは禁止されているが、この原価にはどのような項目が含まれているの
か。
（1）「不当に低い請負代金の禁止」の定義　
（2）「自己の取引上の地位の不当利用」　
ア　取引上の優越的な地位
イ　地位の不当利用　
（3）「通常必要と認められる原価」
（4）変更契約の場合
5　不当な使用資材等の購入強制の禁止　
Case　請負契約を締結時に、注文者より特定の購入先から資材を調達してほしいと申
入れがあったが、このような申入れは許されるのか。
（1）「不当な使用資材等の購入強制」の定義
（2）資材等又はこれらの購入先の指定　
（3）請負人の利益を害するとは　
6　著しく短い工期の禁止　
Case　工期が変更となった場合、注文者が承諾すれば特に変更契約を締結する必要は
ないか。
（1）適正な工期の設定　
ア　適切な工期の判断基準　
（2）短い工期の場合の請負代金　
7　一括下請負の禁止　
Case　①現場に元請の専任の主任技術者、監理技術者を置かない場合、一括下請の禁
止に反しないのか。②一括下請に関し発注者の書面による承諾を受けた場合でも、主任
技術者、監理技術者の配置は必要か。
（1）一括下請負の禁止　
（2）一括下請負の判断
ア　一括下請負の定義　
イ　「実質的に関与」について　
ウ　発注者の承諾がある場合　
8　検査・引渡し
9　請負代金の支払　
（1）発注者・元請負人　
（2）下請契約　
ア　下請代金の支払　
イ　特定建設業者に係る下請代金の支払期日の特例　
ウ　請負代金を手形で支払う場合の留意事項　
10　建設業法違反のおそれがある行為　
（1）やり直し工事　
（2）指値発注　 　
（3）赤伝処理　 　
（4）支払保留　
11　帳簿の備付け・保存及び営業に関する図書の保存　
（1）帳簿及び営業に関する図書の保存及び保存期間　
（2）帳簿の記載事項　 　
（3）帳簿の添付書類　 　
（4）営業に関する図書　 　
第4　監督処分・罰則　
1　監督処分　 　
（1）監督処分の種類　
ア　指示処分（建設28 条1 項、2 項、4 項）　
イ　営業停止処分（建設28 条3 項、5 項）　
ウ　許可取消処分（建設29 条）　
（2）監督処分の基準・手続・公表　
ア　処分基準　
イ　手続・公表　 　
ウ　締結済みの請負契約　
2　罰則　
第5　建設請負工事に関する民事上の紛争　
1　総論　
（1）請負人の注文者に対する請求
（2）注文者の請負人に対する請求
2　施工上の瑕疵に関する紛争　
（1）契約不適合責任
ア　追完請求（瑕疵修補請求）
イ　代金減額請求（報酬減額請求）
ウ　損害賠償請求　
エ　請負契約の解除　
（2）「契約不適合」の意義　
ア　意義　
イ　瑕疵現象と瑕疵原因　
ウ　施工裁量、施工誤差
エ　瑕疵の類型　 　
（ア）明示の合意型 （イ）黙示の合意型
（3）損害賠償義務の範囲・損害額の算定　
ア　瑕疵の修補費用　
（ア）瑕疵の修補費用 （イ）建替費用 （ウ）引越費用、仮住居費用　
イ　瑕疵の修補費用等以外の損害
（ア）評価損 （イ）逸失利益 （ウ）調査費用 （エ）慰謝料
（オ）弁護士費用
（4）責任期間
（5）訴訟遂行上の留意点　
ア　書証について
イ　瑕疵一覧表について
3　追加変更工事に関する紛争　
Case　工事が完了した際、施工者X が、施主Y に対して、追加変更工事の代金を請求
したところ、施主Y は、追加変更工事は本工事の範囲に含まれるとして追加変更工事代
金の支払を拒否した。施主Y は、現場監督に「この点を変更できますか」と聞いた際…
（1）追加変更工事の意義等　
ア　追加変更工事とは　
イ　追加変更工事に関する紛争　
（ア）工事内容の非確定性・流動性 （イ）契約内容の確定過程
（2）追加変更工事代金請求の要件事実
（3）追加性
ア　概要
イ　見積書、図面に記載のない工事　
ウ　見積書、図面の一方にしか記載のない工事　
エ　一式見積りの問題　
（ア）一式見積りだが図面に工事の内容が記載されている場合 （イ）一式見積りだが図面に記載がない場合
オ　突貫工事（納期遵守のための増員等）　
カ　是正工事（やり直し・やり替え工事）
（4）施工合意　
（5）有償合意　
ア　見積書の交付　
イ　本工事及び追加変更工事の内容　
ウ　工事の施工経緯　
エ　工事前後の交渉経緯
（6）（代金額の）相当性
（7）商法512 条に基づく請求　
（8）施工の有無　
（9）追加変更工事に係る特定の合意
ア　一定の手続によらなければ効力を生じないとの定め　
イ　追加変更工事代金を一切（あるいは一定の上限以上は）認めないとの合意　
（10）第三者の指示による追加変更工事　
（11）減工事　
（12）訴訟遂行上の留意点
ア　書証について　
イ　追加工事一覧表について
事項索引
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