実践弁護士業務 実例と経験談から学ぶ　資料・証拠の調査と収集　不動産編

はしがき
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凡　例

序　編

Ⅰ　はじめに
Ⅱ　不動産関係事案の類型
事例1　売買契約事案
事例2　賃貸借契約事案
事例3　賃貸借契約事案
事例4　使用貸借契約事案
事例5　物権的請求等に関わる事案
事例6　担保権に関わる諸問題
事例7　その他の不動産関係事案
事例8　その他の不動産関係事案

第1編 基本的調査事項

第1章 対象不動産に関する調査
Ⅰ　住居表示と地番
1　住居表示と地番
2　地番の調べ方
Ⅱ　登記簿謄本・登記情報
1　登記記録のコンピュータ化
2　登記簿謄本（登記事項証明書）の入手方法
⑴　法務局に出向いて調べる方法　
⑵　郵送で登記資料を取り寄せる方法　
⑶　オンラインで申請する方法　
⑷　登記情報提供サービスを利用する方法　
3　登記簿の構成
4　土地登記簿の表題部
5　建物登記簿の表題部
6　区分建物登記簿の表題部
経験談❶　閉鎖された記録　
Ⅲ　現況の把握
1　登記簿と現況との齟齬
⑴　土地の地積　
⑵　地目の変更　
⑶　未登記建物等　
⑷　滅失建物の登記残り　
2　地積測量図
3　重要事項説明書
経験談❷　点検執行①　
経験談❸　点検執行②　
Ⅳ　価格の調査
1　土地の価格
⑴　公的土地評価　
⑵　業者査定　
⑶　鑑定評価　
2　建物の価格
経験談❹　借地権の価格とは
Ⅴ　不動産に関する法令上の制限
1　法令上の制限の調査
2　都市計画に関する制限
3　建物建築に関する制限
⑴　建蔽率　
⑵　容積率　
⑶　道路に関する事項　
4　農地に関する事項
⑴　農地・採草放牧地の権利移動の制限　
⑵　農地の転用の制限　
⑶　農地・採草放牧地の転用のための権利移動の制限　
⑷　農地の判定基準　

第2章 当事者に関する調査
Ⅰ　権利関係の調査
Ⅱ　登記簿権利部の読み方
1　権利部の様式
2　登記の先後優劣の判定
3　抵当権設定登記と共同担保目録
4　配偶者居住権
Ⅲ　登記簿との齟齬
1　所有者不明土地
2　抵当権等の登記残り
Ⅳ　占有者
1　占有正権原
2　不法占有者
経験談❺　「現場」の確認　
経験談❻　民事執行法188条、55条の売却のための保全処分　
経験談❼　油断は禁物　
経験談❽　送達ができない　

第2編 売買契約に関わる諸問題

第1章 不動産売買決済場面の注意点
Ⅰ　決済とは
Ⅱ　決済の注意事項
1　注意事項の概要
2　必要書類の準備
3　対象物件等の確認
4　対象物件に担保権等が付着している場合
5　資金調達手段等の確定
6　その他の準備事項
7　決済当日の注意点
経験談❾　地面師って何？　
経験談❿　売買代金融資契約等の立会い　
Ⅲ　決済の実際からみる売買契約の内容の検討
1　売買契約の条項の検討項目
2　具体的な条項の検討（ローン条項等の注意点）
⑴　ローン条項とは　
⑵　決済日が延期された場合のローン条項の扱い　
⑶　実測清算による場合　

第2章 説明義務違反の問題
Ⅰ　説明義務の概要
Ⅱ　民法上の説明義務
1　契約締結過程における説明義務
2　説明義務違反に基づく責任の法的性質
3　不動産売買における説明義務
⑴　売主の説明義務　
⑵　目的不動産以外の事項（周辺環境）に関する説明義務違反　
4　仲介業者の説明義務
⑴　仲介業者の説明義務の概要　
⑵　仲介業者の説明義務に関する裁判例　
Ⅲ　宅建業法上の説明義務
1　宅建業法に基づく説明義務の内容
2　宅建業法に基づく説明義務の法的性質
Ⅳ　消費者契約法上の説明義務
Ⅴ　説明義務に関する資料・証拠
1　想定される資料・証拠
2　本書事例1③（序編Ⅱ）について

第3章 不動産売買契約の内容
Ⅰ　売買契約書等
1　売買の目的物
2　代金、代金の支払義務
3　不動産引渡義務、所有権移転登記義務
4　契約不適合責任
5　公租公課
6　危険負担
7　同時履行
8　手　付
Ⅱ　来歴、過去の利用状況等
1　登記情報の確認
2　現地調査
3　物件状況等報告書
4　重要事項説明書
経験談⓫　「事故物件」該当性の確認を忘れずに　
Ⅲ　手　付
1　手付の種類
2　現実の提供
3　手付解除はいつまでできるか
4　まとめ
Ⅳ　当事者以外の利害関係人
1　抵当権者（根抵当権者）
2　借地権設定建物売買
3　建物賃借人が居住している場合（オーナーチェンジ等）
Ⅴ　特殊な売買
1　農地売買
⑴　農地か否かの確認　
⑵　農地を農地として売る場合
⑶　転用売買　
2　買戻特約
3　再売買の予約

第4章 契約不適合責任
Ⅰ　瑕疵担保責任と契約不適合責任
Ⅱ　土地の瑕疵
1　土壌汚染がある場合
⑴　はじめに　
⑵　自主調査を行う場合の調査について　
2　軟弱地盤・液状化の場合
3　浸水・冠水がある場合
Ⅲ　建物の瑕疵
1　はじめに
2　調査事項・方法
⑴　傾斜について　
⑵　雨漏り・漏水について　
Ⅳ　法令による制限
1　はじめに
2　調査事項・方法
Ⅴ　心理的瑕疵
1　はじめに
2　自殺・他殺があった場合
⑴　はじめに　
⑵　調査事項・方法　
Ⅵ　環境的瑕疵
1　はじめに
2　調査事項・方法
Ⅶ　本書事例1（序編Ⅱ）の検討
1　事例1③（序編Ⅱ）について
2　事例1④（序編Ⅱ）について

第3編 賃貸借・使用貸借に関わる諸問題

第1章 賃貸借契約
Ⅰ　賃貸借契約の成立
1　書面の要否
2　契約締結における必要書類
経験談⓬　土地賃借権の時効取得　
Ⅱ　賃貸借契約書
1　賃貸借契約書の条項
2　契約条項における注意点
⑴　強行規定に反する条項　
⑵　公序良俗に反する条項　
⑶　その他注意すべき条項　
⑷　土地賃貸借契約における契約期間の注意事項　
Ⅲ　敷金・保証金
1　敷　金
⑴　敷金の法的性格　
⑵　被担保債権の範囲　
2　保証金
⑴　保証金の法的性格　
⑵　保証金の返還時期　
3　敷引特約・保証金償却特約
Ⅳ　更新料
1　更新料の法的性質
2　更新料支払特約の有効性
3　更新料の金額の算定
4　法定更新の場合
5　土地賃貸借契約書に更新料支払特約のない場合
経験談⓭　更新料の有無と適正賃料　
Ⅴ　定期建物賃貸借
1　定期建物賃貸借の概要
2　定期建物賃貸借の成立
3　普通建物賃貸借との違い
⑴　賃借の期間　
⑵　契約の成立　
⑶　契約の更新　
⑷　賃料の増減額請求　
⑸　解約・中途解約の可否　
⑹　賃貸人による期間満了前の通知　
Ⅵ　定期土地賃貸借
1　定期土地賃貸借の概要
2　一般定期借地権（借地借家法22条）
3　事業用定期借地権（借地借家法23条）
4　建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）
5　3つの定期借地権の関係
Ⅶ　当事者以外の利害関係人
1　保証人
2　当事者（賃貸人・賃借人）の相続人
⑴　賃貸人が死亡した場合（賃貸人の相続人と賃借人との法律関係）　
⑵　賃借人が死亡した場合（賃貸人と賃借人の相続人との法律関係）　

第2章 債務不履行
Ⅰ　賃借人側の債務不履行
1　賃料不払
2　無断転貸
3　用法遵守義務違反
経験談⓮　清掃員の日記
経験談⓯　人生を考えさせられる
Ⅱ　賃貸人側の債務不履行

第3章 賃貸借契約の終了
Ⅰ　期間満了
1　賃貸人及び賃借人が対象物件の使用を必要とする事情
2　賃貸借に関する従前の経過
3　対象物件の利用状況及び現況
4　立退料
経験談⓰　合意の決め手は代替物件　
経験談⓱　アパート明渡しに関する事案について　
Ⅱ　解約申入れ（中途解約）
Ⅲ　解　除
経験談⓲　建物明渡訴訟と信頼関係破壊？　
経験談⓳　地代滞納事件　
Ⅳ　その他－自力救済の危険性
経験談⓴　金の延べ棒事件！　
経験談　賃借物件への立入り　

第4章 明渡し、原状回復、敷金・保証金の返還
Ⅰ　明渡しの実施
1　当事者間の合意により明渡しが実施される場合
⑴　賃借物の利用状況について　
⑵　残置物の処理について　
2　強制執行による明渡し
経験談　敷地の広い一戸建てには要注意　
Ⅱ　原状回復工事・費用（改正民法621条）
1　原状回復の対象
2　工事費用の争い
3　特約について
経験談　原状回復の大きな穴　
経験談　判決後の費用にご用心　
Ⅲ　敷金・保証金返還（改正民法622条の2）
1　敷金の定義
2　残額の把握
3　特約について
Ⅳ　建物買取請求・造作買取請求
1　建物買取請求
⑴　借地権の存続期間が満了した場合とは　
⑵　建物の時価について　
2　造作買取請求
⑴　造作とは　
⑵　造作物の時価について
⑶　任意規定　

第5章 賃料等に関する争い
Ⅰ　地代の増減について
1　直近合意時点の確認
2　不動産鑑定の依頼
3　継続地代の算出方法
⑴　利回り方式（積算方式）　
⑵　スライド方式　
⑶　差益分配方式　
4　実　務
経験談　調停後のエレベーター
Ⅱ　家賃の増減について
1　直近合意時点の確認
2　不動産鑑定の依頼
3　継続家賃の算定方法
⑴　利回り方式（積算方式）　
⑵　スライド方式　
⑶　差額分配法
4　実　務
Ⅲ　賃料増減額請求の手続のフローチャート
1　相当額の賃料の増減額請求
2　調停の申立て
3　訴訟提起
経験談　事情変更にご注意あれ

第6章 借地非訟事件
Ⅰ　借地非訟事件の類型
1　借地条件変更申立て（借地借家法17条1項）
2　増改築許可申立て（借地借家法17条2項）
3　更新後の建物再築許可申立て（借地借家法18条1項）
4　土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立て（借地借家法19条1項）
5　競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立て（借地借家法20条1項）
6　建物及び土地賃借権譲受申立て（介入権申立て）（借地借家法19条3項、20条2項）
Ⅱ　借地非訟事件の手続の流れ
Ⅲ　裁判所への申立て段階において必要な資料・証拠
1　借地非訟事件の申立てに必要な書類
2　附属書類の取得方法
⑴　資格証明書　
⑵　土地固定資産評価証明書・建物固定資産評価証明書　
⑶　戸籍謄本　
⑷　現場の住宅地図　　
⑸　土地・建物全部事項証明書又は登記簿謄本　
⑹　公　図　
3　申立書の記載に必要な資料
⑴　当該不動産における法令による土地利用の規制　
⑵　申立書に記載された「法令による土地利用の規制」の概要　
⑶　申立書に記載された「法令による土地利用の規制」の調査方法　
Ⅳ　各申立てに係る主張立証方法
1　借地条件変更申立て（借地借家法17条1項）に係る主張立証方法
2　増改築許可申立て（借地借家法17条2項）に係る主張立証方法
3　更新後の建物再築許可申立て（借地借家法18条1項）に係る主張立証方法
4　土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立て（借地借家法19条1項）・競公売に伴う土地賃借権譲受許可申立て（同法20条1項）に係る主張立証方法
5　建物及び土地賃借権譲受申立て（介入権申立て）（借地借家法19条3項、20条2項）に係る主張立証方法
経験談　長い交渉の果てに　
Ⅴ　鑑定委員会制度
Ⅵ　事件の終了
1　取下げ
2　裁　判
⑴　借地条件変更申立て（借地借家法17条1項）　
⑵　増改築許可申立て（借地借家法17条2項）　
⑶　更新後の建物再築許可申立て（借地借家法18条1項）　
⑷　土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立て（借地借家法19条1項）・競公売に伴う土地賃借権譲受許可申立て（借地借家法20条1項）　
⑸　建物及び土地賃借権譲受申立て（介入権申立て）（借地借家法19条3項、20条2項）　
3　決定に対する不服申立て（抗告）

第7章 サブリース契約
Ⅰ　サブリース業者と所有者との関係
1　サブリースとは
2　当初のサブリースの普及と賃料減額請求に関する最高裁判決
3　居住用建物のサブリースの実態
4　近年のサブリースに関するトラブル
5　サブリースと消費者契約法
6　サブリースと税法
7　資料・証拠の収集・調査の指針
8　事例への当てはめ
経験談　他の裁判ではどうなっていますか　
Ⅱ　賃貸住宅管理業に関する規制
1　賃貸住宅管理業
2　令和2年制定賃貸住宅管理業法
3　賃貸住宅管理制度の内容
⑴　賃貸住宅管理業の登録　
⑵　賃貸住宅管理業に係る行為規制　
4　サブリース業者と所有者との間の特定賃貸借契約の適正化に係る措置
⑴　サブリースの仕組み　
⑵　サブリース業に係る行為規制　
⑶　国土交通大臣に対する申出制度　
5　証拠収集の観点
6　事例の検討（事例3②（序編Ⅱ）について）
経験談　サブリース契約を解約してもらえない　

第8章 使用貸借・配偶者居住権
Ⅰ　使用貸借
1　使用貸借の基本知識
2　使用貸借と賃貸借のいずれが成立しているか争われ得る場合
3　被相続人の同居相続人に関する使用貸借の推認
4　資料・証拠の調査・収集の指針
5　事例への当てはめ
Ⅱ　配偶者居住権
1　相続法改正による2つの配偶者居住権の創設
2　配偶者長期居住権（配偶者居住権）
3　配偶者短期居住権
4　資料・証拠の調査・収集の指針
5　事例への当てはめ

第4編 物権的請求権等に関わる諸問題

第1章 明渡請求
Ⅰ　所有権に基づく土地・建物の明渡請求
1　意　義
2　当事者の立証資料について
⑴　原告について　
⑵　被告について　
経験談　建物明渡請求の対象　
Ⅱ　所有権に基づく建物収去土地明渡請求
1　意　義
2　訴訟物
3　本請求における攻撃防衛方法
4　当事者の立証資料について
⑴　土地・建物の特定について　
⑵　原告の立証資料について　
⑶　被告の立証資料について　
Ⅲ　所有権に基づく建物退去土地明渡請求
経験談　和解調書に基づく強制執行の失敗談　
Ⅳ　所有権に基づく間接占有者に対する返還請求

第2章 妨害排除・妨害予防請求
Ⅰ　物権的請求権
1　意　義
2　種　類
3　物権的請求権の特徴
Ⅱ　妨害排除請求
1　内　容
2　具体的な事案
⑴　所有権に基づく妨害排除請求　
⑵　抵当権に基づく妨害排除請求　
⑶　人格的利益に基づく自動車通行の妨害・予防請求　
3　事例5①（序編Ⅱ）について
Ⅲ　妨害予防請求
1　意　義
2　注意すべき点
3　事例5③（序編Ⅱ）について

第3章 登記手続請求
Ⅰ　不動産登記に関する基礎知識
Ⅱ　登記手続請求訴訟に関する基礎知識
Ⅲ　不動産登記実務との関係で注意すべき点
Ⅳ　訴訟物たる登記請求権
Ⅴ　登記請求訴訟の分類
1　登記申請訴訟
⑴　表示登記請求訴訟　
⑵　権利登記請求訴訟　
2　承諾訴訟　
⑴　変更登記に関する承諾訴訟　
⑵　抹消登記に関する承諾訴訟　
⑶　仮登記に基づく本登記に関する承諾訴訟　
経験談　登記引取請求　

第4章 共有物分割請求
Ⅰ　共有物の分割・総論
1　意　義
2　共有物不分割の合意
3　共有物分割請求権の法的性質
4　共有物分割請求と共有物分割請求の訴えとの関係
経験談　建物明渡請求の強制執行にかかる費用って？　
Ⅱ　共有物分割請求等の民法改正による影響
Ⅲ　協議による共有物の分割
1　協議による分割とその方法
2　共有物分割による登記
経験談　共有の解消　
Ⅳ　裁判による共有物の分割
1　意　義
2　共有物分割の訴えの性質
3　共有物分割の訴えの手続
⑴　管轄裁判所　
⑵　当事者　
4　共有物分割の裁判における分割方法
⑴　法改正前の取扱い　
⑵　法改正後の取扱い　
⑶　改正前における判例の解釈　
⑷　裁判所が共有物分割を命ずる場合の給付について　
⑸　事例5③（序編Ⅱ）について　
Ⅴ　遺産共有持分の分割との関係について
1　改正前民法下における判例法理
2　改正法の内容
⑴　原則的な取扱い　
⑵　相続開始から10年経過後の取扱い　
Ⅵ　所在等不明共有者の持分取得制度
1　所在等不明共有者の持分取得制度
2　所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度

第5章 境界確定
Ⅰ　土地の境界ー筆界と所有権界
Ⅱ　資料の収集・調査
1　所有権界の資料収集・調査
2　筆界の資料収集・調査
Ⅲ　筆界特定制度
Ⅳ　筆界特定訴訟
Ⅴ　事例1②（序編Ⅱ）の場合
1　筆界の資料収集・調査
2　所有権界の資料収集・調査

第6章 相隣関係
Ⅰ　隣地使用権（民法209条）
1　隣地使用権とは
⑴　令和3年民法改正　
⑵　令和3年民法改正の改正点　
⑶　私的実行（自力救済）　
2　隣地使用権の調査と行使
⑴　調　査　
Ⅱ　囲繞地通行権（民法210条、213条）
1　囲繞地通行権とは
⑴　袋地・準袋地の囲繞地通行権　
⑵　分筆地・一部譲渡地の囲繞地通行権　
2　囲繞地通行権の請求原因
⑴　協議による解決　
⑵　訴訟による解決　
3　資料の収集
⑴　通路に関する調査　
⑵　囲繞地の調査　
⑶　償金の調査　
Ⅲ　通行妨害禁止
1　刑事的対応
2　民事的対応
⑴　通行妨害排除の仮処分　
⑵　被保全権利　
⑶　通行地役権　
⑷　人格権に基づく妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利　
Ⅳ　ライフラインの設備設置権
1　設備設置権
2　設備使用権
3　設備設置・使用の場所・方法
4　設備設置・使用権の行使方法
5　設備の設置工事等のための一時的な使用権
6　償金・費用負担
⑴　設備を設置するに当たっての償金　
⑵　設備を継続的に設置している間の償金　
⑶　設備を使用するに当たっての償金　
⑷　設備を継続的に使用する間に生じる費用の負担　
7　自力救済の原則禁止
8　調　査
9　事例5④（序編Ⅱ）の場合
⑴　別荘の建築について　
⑵　ライフラインの設置の話合い　
⑶　ライフラインの設置の裁判　
経験談　ライフライン設備の設置状況の調査　

第5編 担保物権に関わる諸問題

第1章 担保物権の内容
Ⅰ　担保物権概論
Ⅱ　被担保債権に関する契約書、抵当権設定契約書等
Ⅲ　他の債権者との関係

第2章 担保不動産競売
Ⅰ　申立て
Ⅱ　競売手続
1　開始決定
2　開始決定の告知
3　売却の準備
4　無剰余売却の禁止
⑴　執行裁判所による無剰余通知が行われる場合　
⑵　執行裁判所から無剰余通知を受けた差押債権者の対応　
⑶　執行裁判所が無剰余による取消決定をした場合の差押債権者の対応　
5　超過売却の禁止
6　物件明細書の作成、閲覧、謄写等
7　売却の実施
⑴　売却実施処分　
⑵　期間入札　
⑶　特別売却実施処分　
8　売却許可決定手続等
⑴　警察に対する調査嘱託　
⑵　売却許可決定手続　
⑶　売却許可決定又は不許可決定に対する執行抗告　
9　代金納付等
⑴　代金納付期限の通知　
⑵　代金納付の他に買受人が行う必要がある手続　
⑶　買受人が債権者である場合の差引納付の申出　
経験談　反社が来た！　
Ⅲ　地代代払許可制度
1　制度趣旨
2　要　件
⑴　申立権者　
⑵　地代不払の事実及び地代の金額　
3　効　果
⑴　共益費用となる取扱い　
⑵　地代不払の事実及び地代の金額　

第6編 その他の不動産関係事案

第1章 不動産の管理に関する問題
Ⅰ　はじめに
Ⅱ　所有者不在土地問題と令和3年民法改正等
1　問題の状況
2　立法経過
⑴　所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の制定　
⑵　表題部所有者不明土地の登記及び管理の円滑化に関する法律の制定　
⑶　令和3年民法改正等　
Ⅲ　令和3年民法改正における新財産管理制度の概要
1　従前制度の問題点と改正の契機
2　所有者不明土地又は建物財産管理人制度
3　管理不全土地又は建物管理制度
経験談　賃借人の特定と不在者財産管理人　
Ⅳ　「土地」放棄の概念と相続等土地国庫帰属法の概要
1　制定の趣旨
2　具体的な国庫帰属の要件
Ⅴ　不動産の共有関係の管理の問題
1　共有関係（使用・管理・変更等）
⑴　従前の共有関係規定等　
⑵　共有物の使用　
⑶　共有物の保存・管理・変更　
⑷　共有関係解消の手段Ⅰ（所在等不明共有者がいない場合）　
⑸　共有関係解消の手段Ⅱ（所在等不明共有者がいる場合）　
Ⅵ　事例に対する回答
1　事例5（序編Ⅱ）について
⑴　②に対する回答　
⑵　③に対する回答　
2　事例8（序編Ⅱ）について
⑴　①に対する回答　
⑵　②に対する回答　

第2章 区分所有法適用不動産の管理に関する問題
Ⅰ　はじめに
Ⅱ　区分所有法の基本事項
1　区分所有の対象（専有部分・共用部分）等
2　マンション管理
3　区分所有者等の共同利益背反行為への対応
4　建替決議について
Ⅲ　事例7（序編Ⅱ）に対する回答

事項索引
判例索引
編集後記