賃料増減額請求の訴訟・調停・交渉に活かす　賃料の鑑定評価

はしがき
凡例

第1 章 総論

第１ はじめに（不動産の鑑定評価の拠り所）
１ 不動産鑑定評価基準等
⑴ 不動産鑑定評価基準
⑵ 留意事項
⑶ 賃料評価との関係
２ 実務指針
⑴ 実務指針
⑵ 賃料評価との関係
コラム 不動産の鑑定評価に関するその他の規定等
コラム 不動産鑑定士による鑑定評価等の業務の成果を報告する書面の種類
第２ 賃料の鑑定が必要とされる場面
１ 新規賃料の鑑定評価
⑴ 新規賃料の鑑定評価が必要とされる場面
⑵ 新規賃料の鑑定評価手法の理解は継続賃料の鑑定評価の理解に当たっても重要であること
２ 継続賃料の鑑定評価
⑴ 継続賃料の鑑定評価が必要となる場面
⑵ 継続賃料の鑑定評価が不動産鑑定士に依頼される場面
ア 裁判所鑑定（公的鑑定）
イ 私的鑑定
ウ 裁判所鑑定と私的鑑定の優劣
エ 私的鑑定を依頼する際の留意点
第３ 不動産鑑定評価基準における「賃料」の整理
１ はじめに
２ 賃料の種類
⑴ 新規賃料
ア 正常賃料
イ 限定賃料
コラム 鑑定評価によって求める価格の種類
⑵ 継続賃料
３ 支払賃料と実質賃料
⑴ 支払賃料
ア 固定賃料、変動賃料
イ マスターリース賃料、サブリース賃料
⑵ 実質賃料
４ 建物賃貸借に係る一時金と賃料の関係
⑴ 敷金、保証金
ア 敷金、保証金の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
ａ 運用益の計算
ｂ 実質賃料の計算例
⑵ 建設協力金
ア 建設協力金の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑶ 礼金、権利金
ア 礼金、権利金の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
ａ 運用益及び償却額の計算
ｂ 実質賃料の計算例
⑷ 更新料
ア 更新料の法的性質
イ 更新料の支払義務
ａ 更新料を支払う特約がない場合
ｂ 法定更新の場合
ｃ 自動更新の場合
ウ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
５ 土地賃貸借に係る一時金と賃料の関係
⑴ 保証金、前払地代
ア 保証金、前払地代の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑵ 権利金
ア 権利金の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑶ 譲渡承諾料（名義書替料）
ア 譲渡承諾料の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑷ 条件変更承諾料
ア 条件変更承諾料の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑸ 増改築承諾料、建替承諾料
ア 増改築承諾料、建替承諾料の法的性質
イ 鑑定評価上の取扱い・裁判例
⑹ 更新料
ア 更新料の法的性質
イ 更新料の支払義務
ａ 更新料を支払う特約がない場合
ｂ 法定更新の場合
ウ 鑑定評価上の取扱い・裁判例

第2 章 新規賃料の鑑定評価手法と裁判例

第１ はじめに
第２ 新規賃料総論
１ 賃料を求める場合の一般的留意事項
２ 新規賃料固有の価格形成要因
第３ 新規家賃の鑑定評価手法・諸論点
１ 新規家賃の鑑定評価手法
２ 積算法
⑴ 積算法の概要
ア 積算法の定義
イ 積算法が有効な場合
⑵ 積算法の要点・裁判例
ア 基礎価格
ａ 基本事項
ⅰ）定義
ⅱ）基礎価格と最有効使用に基づく価格との違い
ⅲ）基礎価格の求め方
コラム 価格を求める鑑定評価手法
ｂ 借地権付建物の基礎価格
ｃ 土地の基礎価格と相続税路線価、地価公示価格等との乖離
コラム 土地価格の指標
ｄ 土地の基礎価格と建付増減価
ｅ 建物の基礎価格とスケルトン貸し
ｆ 一棟の建物の一部の賃貸借
イ 期待利回り
ａ 基本事項
ⅰ）定義
ⅱ）還元利回りとの相違点・関係
コラム 還元利回りを求める方法
ｂ 期待利回りを求める方法
ⅰ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味する方法
ⅱ）取引利回りから求める方法
ⅲ）J-REIT 保有物件の還元利回りとの比較から求める方法
ⅳ）投資家調査等の利回りから求める方法
ウ 必要諸経費等
ａ 減価償却費
ｂ 維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）
ⅰ）プロパティマネジメント費
ⅱ）物的管理費（共益費との関係）
ⅲ）修繕費（資本的支出との関係）
ⅳ）維持管理費と資産区分の関係
ｃ 公租公課（固定資産税、都市計画税等）
ｄ 損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）
ｅ 貸倒れ準備費
ｆ 空室等による損失相当額
３ 賃貸事例比較法
⑴ 賃貸事例比較法の概要
ア 賃貸事例比較法の定義
コラム 価格を求める「取引事例比較法」
イ 賃貸事例比較法が有効な場合
⑵ 賃貸事例比較法の要点・裁判例
ア 鑑定実務上の取扱い
イ 賃貸事例の収集・選択
ａ 賃貸形式
ｂ 賃貸面積
ｃ 契約期間並びに経過期間及び残存期間
ｄ 一時金の授受に基づく賃料内容
ｅ 賃料の算定の期間及びその支払方法
ｆ 修理及び現状変更に関する事項
ｇ 賃貸借等に供される範囲及びその使用方法
ウ 当事者の一方が関与する賃貸事例
４ 収益分析法
⑴ 収益分析法の概要
ア 収益分析法の定義
イ 収益分析法が有効な場合
ウ 事業用不動産に係る収益分析法
エ 収益分析法の簡便法（賃料負担率）
⑵ 収益分析法の要点・裁判例
ア 事業用不動産と他の不動産との違い
イ 収益賃料の査定上の留意点
５ 試算賃料の調整
⑴ 試算賃料の調整
ア 各試算賃料の再吟味
イ 各試算賃料が有する説得力に係る判断
⑵ 試算賃料の調整に関する留意点・裁判例
６ 鑑定評価額の決定
第４ 新規地代の鑑定評価手法・諸論点
１ 新規地代の鑑定評価手法
２ 積算法
⑴ 積算法の概要
⑵ 積算法の要点・裁判例
ア 基礎価格
ａ 権利金の授受がある場合の基礎価格
ｂ 建付減価、契約減価
イ 期待利回り
ａ 金融資産等の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
ｂ 更地価格又は底地価格に対する年額地代の割合から求める方法
ｃ J-REIT 保有物件の還元利回りから求める方法
ｄ 定期借地権の地代利回りから求める方法
ｅ 公有財産貸付料率から求める方法
ウ 必要諸経費等
３ 賃貸事例比較法
⑴ 賃貸事例比較法の概要
⑵ 賃貸事例比較法の要点・裁判例
４ 配分法に準ずる方法
⑴ 配分法に準ずる方法の概要
⑵ 配分法に準ずる方法の要点・裁判例
５ 収益分析法
⑴ 収益分析法の概要
⑵ 収益分析法の要点・裁判例
６ 賃貸事業分析法
⑴ 賃貸事業分析法の概要
ア 賃貸事業分析法の意義
イ 賃貸事業分析法が有効な場合
⑵ 賃貸事業分析法の要点・裁判例
７ 試算賃料の調整
⑴ 試算賃料の調整
ア 各試算賃料の再吟味
イ 各試算賃料が有する説得力に係る判断
⑵ 試算賃料の調整上の留意点・裁判例
８ 鑑定評価額の決定

第3 章 継続賃料の鑑定評価手法と裁判例

第１ 継続賃料と民事訴訟
１ 賃料増減請求権の概要
⑴ 賃料増減請求権の趣旨
⑵ 賃料増減請求権の法的性質
ア 強行規定であること
コラム 賃料増減請求権の規定が適用されない賃貸借契約
イ 形成権であること
⑶ 賃料増減請求権の考慮要素
ア 考慮すべき要素
ａ 法定の考慮要素
ⅰ）借地借家法の規定
ⅱ）公租公課等
ⅲ）土地及び建物の価格その他の経済事情の変動
ⅳ）近傍同種の土地又は建物の賃料
ｂ 法定の考慮要素以外の要素
コラム 賃借人による必要費・有益費の負担が賃料増減請求の考慮要素となるか
イ 検討対象となる考慮要素の発生時期
⑷ 不相当性の判断
⑸ 賃料増減請求権の行使方法等
ア 行使方法
イ 協議条項がある場合
⑹ 賃料増減請求の効果
ア 賃料増減請求の効果の発生日
イ 賃料増減請求権行使の効果
⑺ 期間の経過
ア 期間の経過は賃料増減請求権の発生のための独立の要件ではないこと
コラム 建物の買主による賃料増額請求権の行使と権利の濫用
イ 使用収益開始前の賃料増減請求権の行使が認められるか
ウ 期間の経過と鑑定評価上の留意点
⑻ 共益費と賃料増減請求権
ア 基本的な考え方
ａ 共益費に賃料に相当する部分が含まれている場合
ｂ 本来の意味での共益費と賃料増減請求権
イ 共益費の増減請求と鑑定評価上の留意点
⑼ 賃料改定特約と賃料増減請求権
ア 賃料改定特約の有効性
イ 賃料改定特約の具体例
ａ 経済事情の変動に関する予測に基づき賃料を自動的に一定割合改定する特約
ｂ 賃料の割付合意
ｃ 特定の指標に関連させて賃料を改定する特約
ｄ 売上歩合賃料
ウ 賃料改定特約と賃料増減請求権の関係
エ 鑑定評価を行うに当たっての留意点
⑽ 不増額特約・不減額特約
ア 不増額特約
ａ 概要
ｂ 不増額特約と「一定の期間」
イ 不減額特約
ウ 鑑定評価を行うに当たっての留意点
⑾ 特殊な契約類型と賃料増減請求権
ア サブリース・オーダーメイド賃貸
ａ サブリース・オーダーメイド賃貸の概要
ⅰ）サブリース
ⅱ）オーダーメイド賃貸
ｂ サブリース・オーダーメイド賃貸の社会問題化
ｃ サブリース・オーダーメイド賃貸における論点と裁判例
ⅰ）論点
ⅱ）裁判例の概要
イ 売上歩合賃料の賃貸借契約
ａ 売上歩合賃料の賃貸借契約に借地借家法が適用されるか
ｂ 売上歩合賃料の賃貸借契約における賃料増減請求権の行使
ⅰ）賃料算定方式の変更
ⅱ）併用制における基本賃料（固定賃料）のみの減額請求
２ 相当賃料と不動産鑑定評価基準における継続賃料の関係
⑴ 相当賃料と継続賃料
⑵ 平成26 年改正前の相当賃料と継続賃料の関係に関する議論の状況
ア 概要
イ 各見解の問題点
⑶ 平成26 年改正の経緯、概要
ア 平成26 年改正の経緯
イ 平成26 年改正による相当賃料と継続賃料の関係の整理
コラム 平成26 年改正による継続賃料の鑑定評価に関する不動産鑑定評価基準の改正点
⑷ 実務上の留意点
３ 民事訴訟における賃料鑑定（裁判所鑑定の概要等）
⑴ 民事訴訟における鑑定の概要
ア 鑑定の意義・対象
ａ 鑑定の意義
ｂ 鑑定の対象
イ 鑑定の手続
ａ 鑑定の申出
ｂ 証拠決定
ｃ 鑑定人の選任
ｄ 鑑定事項の確定
ｅ 費用の予納
ｆ 鑑定の実施
⑵ 裁判所による鑑定結果の採否
⑶ 鑑定の実施後の訴訟当事者の対応
４ 賃料増減請求権が行使される場合における交渉・調停・訴訟の進み方
⑴ 総論
⑵ 交渉・調停・訴訟の進み方
ア 賃料改定交渉
イ 調停の申立て
ウ 訴訟の提起
⑶ 鑑定評価を依頼すべきタイミング
ア 賃料の改定を求める側
イ 賃料の改定を求められた側
第２ 継続賃料総論
１ 不動産鑑定評価基準における継続賃料の決定方法
⑴ 基本的な考え方
ア 基準における継続賃料の鑑定評価額の決定方法の記載
イ 継続賃料の鑑定評価額の決定方法
⑵ 直近合意時点と直近合意賃料
ア 直近合意時点
ａ 直近合意時点の定義
ｂ 直近合意時点の重要性
ｃ 鑑定評価書の必要的記載事項であること
ｄ 直近合意時点の判定
ⅰ）賃料について「現実の合意」がなされた時点が直近合意時点となること
ⅱ）直近合意時点がいつであるかが問題となる場合
ｅ 使用収益の開始時点よりも前に賃料についての合意がされた場合
ⅰ）考え方
ⅱ）裁判例
ⅲ）留意点
イ 直近合意賃料
ａ 考え方
ｂ 直近合意賃料が問題となる場合
ウ 直近合意時点の確認方法
⑶ 価格時点
ア 基準における継続賃料の価格時点の記載
イ 継続賃料の価格時点
ａ 概要
ｂ 借地借家法に基づく賃料増減請求権が行使された場合
ⅰ）賃料増減請求に係る賃料改定の基準日が価格時点となる理由
ⅱ）賃料改定の基準日
ウ 価格時点の確認方法
⑷ 「事情変更に係る要因」と「諸般の事情に係る要因」（継続賃料固有の価格形成要因）
ア 諸般の事情に係る要因と事情変更に係る要因の関係
イ 「価格形成要因」と「継続賃料固有の価格形成要因」の関係
ａ 価格形成要因
ｂ 「価格形成要因」と「継続賃料固有の価格形成要因」の関係
ウ 「事情変更に係る要因」と「諸般の事情に係る要因」の具体例
エ 「事情変更に係る要因」と「諸般の事情に係る要因」に関する裁判例
ａ 「事情変更に係る要因」に関する裁判例
ｂ 「諸般の事情に係る要因」に関する裁判例
⑸ 公平の原則
ア 賃料増減請求権と公平の原則
イ 継続賃料の額と公平の原則
⑹ 契約の拘束力
ア 契約の拘束力と継続賃料の鑑定評価
イ 契約の拘束力に関する留意点
⑺ 総合的勘案事項
２ 継続賃料の鑑定評価を行うことができる場合と行うことができない場合
⑴ 継続賃料の鑑定評価は、原則として借地借家法に基づく賃料増減請求権の適用がある場合に行うことができるものであること
⑵ 借地借家法に基づく賃料増減請求権の適用がなくとも継続賃料の鑑定評価を行うことができる場合
ア 平成26 年実務指針の記載
イ 留意点
ａ 賃料増減請求権が適用されず、賃料改定特約もない場合
ｂ 賃料増減請求権が適用されないものの、賃料改定特約が合意されている場合
第３ 継続賃料（家賃）の鑑定評価手法・諸論点と裁判例
１ 継続賃料（家賃）の鑑定評価手法
２ 差額配分法
⑴ 差額配分法の概要
ア 差額配分法の意義
イ 差額配分法の成立過程
ウ 差額配分法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
⑵ 差額配分法の要点・裁判例
ア 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料（又は支払賃料）
ａ 新規賃料の鑑定評価手法・諸論点
ｂ 新規賃料の要点・裁判例
イ 実際実質賃料（又は実際支払賃料）
ウ 配分割合の査定
ａ 配分割合の査定上の留意点
ⅰ）賃料差額の峻別
ⅱ）直近合意時点以降の経済事情の変動による差額の配分
ⅲ）直近合意時点において既に発生していた差額の配分
ｂ 裁判例
ⅰ）2 分の1 法（折半法）
ⅱ）2 分の1 法以外
ⅲ）激変緩和を考慮したケース
エ マイナス差額の配分
３ 利回り法
⑴ 利回り法の概要
ア 利回り法の意義
イ 利回り法の成立過程
ウ 利回り法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
⑵ 利回り法の要点・裁判例
ア 基礎価格、必要諸経費等
イ 継続賃料利回り
ａ 鑑定実務上の取扱い
ｂ 実績純賃料利回り＝継続賃料利回りとしたときの問題点
ｃ 裁判例
４ スライド法
⑴ スライド法の概要
ア スライド法の意義
イ スライド法の成立過程
ウ スライド法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
⑵ スライド法の要点・裁判例
ア 直近合意時点における純賃料（又は支払賃料、実質賃料）
ａ 直近合意賃料が市場賃料と乖離している場合
ｂ 直近合意時点から価格時点までの間に保証金が返還された場合
イ 変動率の査定
ａ 変動指数
ⅰ）マクロ指数
ⅱ）元本価格に関する指数
ⅲ）公租公課
ⅳ）賃料に関する指数
ⅴ）賃借人の業種・業態に関連する指数
ⅵ）賃借人の売上高等の業績に関する指数
ｂ ウェイト付け
ウ 必要諸経費等の査定
ａ 必要諸経費等
ｂ 裁判例
５ 賃貸事例比較法
⑴ 賃貸事例比較法の概要
ア 賃貸事例比較法の意義
イ 賃貸事例比較法の成立過程
ウ 賃貸事例比較法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
⑵ 賃貸事例比較法の要点・裁判例
ア 鑑定実務上の取扱い
イ 事例の収集・選択、補修正等
ウ 当事者の一方が関与する賃貸事例
６ 試算賃料の調整
⑴ 試算賃料の調整
ア 各試算賃料の再吟味
イ 各試算賃料が有する説得力に係る判断
⑵ 試算賃料の調整上の留意点・裁判例
ア 差額配分法による賃料を重視するケース
イ 利回り法による賃料を重視するケース
ウ スライド法による賃料を重視するケース
エ 賃貸事例比較法による賃料（比準賃料）を重視するケース
７ 鑑定評価額の決定
第４ 継続賃料（地代）の鑑定評価手法・諸論点と裁判例
１ 継続賃料（地代）の鑑定評価手法
⑴ 基準に列挙されている手法
⑵ 基準に列挙されている手法以外の手法
２ 差額配分法
⑴ 差額配分法の概要
⑵ 差額配分法の要点・裁判例
ア 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料（又は支払賃料）
ａ 新規賃料の鑑定評価手法・諸論点
ｂ 新規賃料の要点・裁判例
ⅰ）基礎価格は更地価格か底地価格か
コラム 借地権の価格
ⅱ）借地権割合（底地割合）
コラム 基礎価格は原野価格か宅地価格か
イ 実際実質賃料（又は実際支払賃料）
ウ 配分割合の査定
ａ 配分割合の査定上の留意点
ｂ 裁判例
ⅰ）2 分の1 法（折半法）
ⅱ）2 分の1 法以外
３ 利回り法
⑴ 利回り法の概要
⑵ 利回り法の要点・裁判例
ア 基礎価格、必要諸経費等
イ 継続賃料利回り
ａ 鑑定実務上の取扱い
ｂ 実績純賃料利回り＝継続賃料利回りとしたときの問題点
ｃ 裁判例
４ スライド法
⑴ スライド法の概要
⑵ スライド法の要点・裁判例
ア 変動率の査定
ａ 変動指数
ⅰ）地代水準に関する指数
ⅱ）公租公課
ⅲ）借地上の建物の事業に関連する指数
ⅳ）地上建物の売上変動等
イ 必要諸経費等
５ 賃貸事例比較法
⑴ 賃貸事例比較法の概要
⑵ 賃貸事例比較法の要点・裁判例
ア 鑑定実務上の取扱い
イ 事例の収集・選択、補修正等
ウ 当事者の一方が関与する賃貸事例
６ 公租公課倍率法
⑴ 公租公課倍率法の概要
ア 公租公課倍率法の意義
イ 公租公課倍率法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
ｃ 公表資料
ウ 公租公課倍率法による賃料の査定例
⑵ 公租公課倍率法の要点・裁判例
ア 鑑定実務上の取扱い
イ 裁判例
７ 平均的活用利子率法
⑴ 平均的活用利子率法の概要
ア 平均的活用利子率法の意義
イ 平均的活用利子率法の特徴
ａ 長所
ｂ 短所
ｃ 公表資料
ウ 平均的活用利子率法による賃料の査定例
⑵ 平均的活用利子率法の要点・裁判例
ア 鑑定実務上の取扱い
イ 裁判例
８ 試算賃料の調整
⑴ 試算賃料の調整
ア 各試算賃料の再吟味
イ 各試算賃料が有する説得力に係る判断
⑵ 試算賃料の調整上の留意点・裁判例
ア 差額配分法による賃料を重視するケース
イ 利回り法による賃料を重視するケース
ウ スライド法による賃料を重視するケース
エ 賃貸事例比較法による賃料を重視するケース
オ 公租公課倍率法、平均的活用利子率法による賃料を重視するケース
９ 鑑定評価額の決定

判例索引
著者略歴